Чем опасна квартира с обременением для собственника и покупателя – виды обременений на квартиру

В настоящее время на
рынке недвижимости много квартир с обременением. Их преимущество заключается в
сниженной стоимости, что и является причиной повышенного спроса.

Покупка
ипотечной квартиры предполагает прохождение многоэтапной, а иногда и
рискованной процедуры.

Чтобы избежать рисков, нужно серьезно подойти к
оформлению ипотеки, изучив все «подводные камни», преимущества и недостатки.

Особенности сделки по покупке ипотечной квартиры

Чтобы купить ипотечную
квартиру, нужно получить согласие банка, а также предъявить дополнительные
документы, кроме тех, которые входят в обязательный список при стандартной
процедуре.

Квартира по ипотеке — недвижимость с обременением. Это вынужденная мера, ограничивающая возможности собственника и обеспечивающая гарантии кредитору.

При покупке недвижимости за наличные одним из этапов процедуры является снятие обременения. Если она берется снова в ипотеку, осуществляется переоформление документов с одного заемщика на другого.

В таком случае обременение не снимается, просто происходит смена собственника.

При накладывании обременения на недвижимость данные о совершенной процедуре вносят в ЕГРН. Там же можно заказать выписку, чтобы узнать об обременении квартиры.

Потенциальные риски

События в данном случае
могут развиваться по одному из сценариев:

текущий собственник получает от будущего
владельца деньги по предварительному договору, которые идут на погашение
задолженности, затем оформляется стандартный договор купли-продажи;
вместе с квартирой будущему владельцу
переходит ипотека бывшего собственника.

Как в первом, так и во втором случае сделка подвергается определенным рискам. При получении наличных собственник может не погасить ипотеку и потратить деньги, а потом и вовсе передумать продавать квартиру. Конечно, покупатель может вернуть средства через суд, но на это потребуется время. Чтобы снизить риски, следует нотариально заверять предварительный договор.

Второй вариант менее
опасен для покупателя. Однако и он предполагает небольшие риски. Например, при
двойном обременении. И причины тому следующие:

Покупатель приобретает квартиру под залог у застройщика, причем строительство еще не завершено. Появляется обременение. Потом застройщик становится банкротом, а финансовая организация накладывает второе обременение.
Ипотека выплачивается, а потом становятся очевидными еще несколько арестов, которые с опозданием дошли до приставов. В результате проблема перекладывается на плечи нового владельца.
Приобретение квартиры с обременением, которая была взята под ипотеку с частичной оплатой маткапиталом. Это может привести к тому, что на часть жилой площади будут претендовать дети. Придется долго разбираться в органах опеки.

Варианты покупки ипотечной квартиры

Покупать
недвижимость с обременением можно у банка за наличные или под ипотеку.
Второй вариант — приобретение у заемщика-собственника. Каждый способ имеет свои
особенности, преимущества и недостатки.

Покупка у банка за наличные

При сопровождении
сделки банком риски автоматически снижаются. При использовании услуг финансовой
организации, заслуживающей доверие, вероятность любого вида мошенничества
практически сводится к нулю.

Зачастую банк сам предлагает квартиру с обременением заемщику. В данном случае он является заинтересованным лицом, поэтому может предложить выгодные условия. Ведь финансовая организация заинтересована в быстрой продаже недвижимости.

Чтобы выкупить квартиру
у банка, потребуется создать две банковские ячейки: для заемщика и кредитора. В
одну из них нужно внести деньги для расчета по долгам по кредиту, а оставшуюся
сумму оставить на другой ячейке.

Когда ипотека будет погашена, банк выдаст
соответствующую справку.

Затем останется лишь заключить сделку купли-продажи,
где обязательно указывается условия оплаты, а также размеры возможных штрафов,
которые грозят продавцу, если откажется передавать недвижимость новому
собственнику. Договор нужно заверить у нотариуса.

Покупка у банка по ипотеке

Процедура покупки
ипотечной квартиры у банка возможна по двум сценариям:

заем оформляется в том же банке, где
приобретается недвижимость;
ипотека оформляется в другом банке.

В первом случае процедура довольно быстрая, поскольку происходит обычная смена заемщика. При оформлении ипотеки на квартиру, которая числится в залоге у другого банка, все несколько сложнее. Поэтому этот вариант не является востребованным.

Покупка у заемщика-собственника

Согласие банка нужно и в том случае, когда осуществляется покупка
ипотечной квартиры непосредственно у владельца. Перед переоформлением
документов лучше проконсультироваться с опытным юристом. Также понадобится предварительный
договор, согласно которому продавец не должен менять условия сотрудничества после
получения задатка.

Основной договор нужно заверить в Росреестре, после чего все права на недвижимость переходят покупателю.

Процедура покупки квартиры с обременением

Для приобретения ипотечной квартиры придется пройти несколько этапов (пример приобретения у собственника-заемщика):

Самостоятельно оценить ситуацию. Обязательно нужно ознакомиться с документами на квартиру, предъявленными продавцом. Если возникают сомнения или знаний недостаточно для адекватной оценки ситуации, следует воспользоваться услугами юриста.
Ознакомиться с договором по ипотеке. Особое внимание нужно уделить условиям предоставления кредита, процентной ставке, размеру выплат. Ведь если планируется взять на себя обязанность по уплате займа, то вполне понятно, почему это важно.
Выяснить, есть ли созаемщики, прописаны в квартире несовершеннолетние дети или нет, кто вообще зарегистрирован на жилплощади.
Выбрать оптимальный вариант для покупки ипотечной недвижимости (оплата наличными или в кредит).
Составить и подписать предварительный договор. Желательно доверить его оформление нотариусу. Это поможет избежать ошибок.
Передать необходимый список документов в банк. Специалисты должны их рассмотреть и объяснить дальнейшие действия.
Подписать договор купли-продажи. Внести деньги.
Зарегистрировать права собственности в Росреестре.

Стоит подготовиться к тому, что процедура займет немало времени. Но при успешном ведении дел временные затраты будут компенсированы денежной экономией, поскольку квартира с обременением стоит дешевле.

Далее остановимся на наиболее важных этапах покупки ипотечной квартиры.

Получение одобрения банка

Кредитор имеет право, как дать согласие на покупку квартиры с
обременением, так и отказать в ней. Решение банка основывается на возможности
получения дохода по итогам сделки.

Если продавец не справляется со своими
обязанностями, с трудом выплачивает ипотечный кредит, задерживает ежемесячные
платежи, очевидно, что лучшим вариантом станет перекладывание обязательств на
другое лицо.

Однако и новый заемщик должен соответствовать заявленным
требованиям, и даже превышать их. Задача банков — избежать повторения ситуации.

Внесение денег

Любой продавец мечтает при реализации ипотечной квартиры вернуть себе
все потраченные средства. Но это почти не осуществимо. В лучшем случае, удастся
вернуть половину. Денежные вопросы решаются на более раннем этапе, еще до
заключения договора купли-продажи. Стороны определятся, сколько получит
продавец, а сколько — банк.

После урегулирования финансовых вопросов покупатель вносит оговоренную
сумму на один из счетов (на имя банка и продавца), открытых ранее. На данном
этапе они заблокированы, а доступны получателям станут лишь после подписания
договора купли-продажи.

Снятие обременение

Речь о снятии обременения идет только в случае полного выкупа ипотечной квартиры, без оформления последующего кредита. В течение 30 дней после полной оплаты задолженности банк выдает разрешение в письменном виде. Снятие обременения с недвижимости регулируется ст. 352 ГК РФ и ст. 25 ФЗ-102. После погашения закладной специалисты банка подписывают заявление, предъявленное в Росреестр.

Если ипотека переходит с одного заемщика на другого, обременение с
квартиры снимают лишь после полного погашения задолженности.

Регистрация прав собственности

Процедуры регистрации права собственности не избежать, независимо от
способа оформления сделки. Ведь в любом случае недвижимость переходит от одного
владельцу к другому. А права на ее эксплуатацию должны быть зафиксированы на
законодательном уровне.

Регистрация прав собственности осуществляется путем внесения данных в
Росреестр. При этом придется предъявить следующий перечень документов:

соглашение
по кредиту;
договор
купли-продажи;
кадастровый
и техпаспорт;
паспорт
собственника.

Стоит отметить, что допускается как прямое взаимодействие с Росреестром,
так и через МФЦ.

Особенности покупки ипотечной квартиры через Сбербанк

Сбербанк, как и многие другие банки, участвует в совершении сделок по продаже квартиры с обременением. Поскольку данная финансовая организация заслужила доверие у граждан РФ, они обретают некие гарантии при оформлении подобных сделок.

Сбербанк обеспечивает прозрачность и чистоту взаимоотношений обеих
сторон соглашения. И его специалисты делают все возможное, чтобы при
осуществлении операций не возникало накладок.

При переоформлении ипотечного кредитования с
одного заемщика на другого Сбербанк требует внесения половины от стоимости
квартиры. Это размер первоначального взноса и является обязательным условием.

Список документов

При передаче ипотеки от одного лица другому потребуются следующие
документы от покупателя:

паспорт;
свидетельство
о рождении детей, если они имеются;
справка
о «чистых» доходах на последние полгода;
согласие
от жены (если заемщик находится в браке);
свидетельство
о браке (если он заключен) или разводе (если расторгнут);
выписка
из трудовой книжки;
выписка
из банка о возможности предоставления первоначального взноса.

Стоит отметить, что подобные сделки допустимы только при наличии паспорта гражданина РФ.

Помимо предъявления необходимых документов, включенных в обязательный
перечень, банк проверяет кредитную историю покупателя. Если она окажется не
совсем «чистой», будет рассматриваться вопрос об отказе в ипотеке.

Преимущества и недостатки покупки квартиры с обременением

Преимущества сделки:

доступная цена (ниже, чем стоимость аналогичной недвижимости без обременения);
гарантии честной сделки, поскольку в ней принимает участие государственная структура.

Недостатки:

долгая и трудоемкая процедура оформления;
необходимость в регулярных выплатах (хотя это предусматривает и обычная ипотека);
постоянные проверки со стороны банковских служащих, которые оценивают состояние квартиры.

Несмотря на некоторые недостатки, вариант приобретения недвижимости с
обременением под ипотеку сегодня остается востребованным.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке. Какие есть риски?

Риски покупки квартиры с обременением в 2021 году: все за и против

Во многих случаях приобретение недвижимости с обременением грозит новым владельцам судебными разбирательствами и возможным лишением жилья. Чтобы этого избежать, нужно взвесить все риски покупки квартиры с обременением, а в некоторых случаях наличие ограничений покупателям бывает даже выгодно.

Какие бывают обременения

Существует несколько видов обременений, которые необходимо знать каждому, кто планирует приобрести квартиру или иное недвижимое имущество:

Ипотека. Согласно ст. 29 ФЗ «Об ипотечном кредитовании», до момента погашения долга купленная в ипотеку квартира находится в залоге у банка. Заемщик вправе проживать в ней и пользоваться ею по своему усмотрению, но не может дарить, менять или продавать без письменного согласия кредитора. Если сделка будет совершена без разрешения банка, впоследствии она может быть признана ничтожной. Если же разрешение есть, новый владелец может взять на себя долговые обязательства при наличии соответствующей договоренности, либо недвижимость продается, а долг остается на прежнем заемщике.
Рента. Если не недвижимость оформлен договор ренты с содержанием либо без такового. Если имущество было продано, обязательства плательщика ренты переходят на покупателя (ст. 586 ГК РФ). Без согласия плательщика нельзя продать жилье.
Договор социального найма. Если он был заключен с проживающими в квартире, они смогут продолжать ею пользоваться до окончания срока действия соглашения. Продажа жилья собственником в этом случае возможна, однако прежние жильцы должны будут покинуть его только в срок, указанный в договоре.
Регистрация несовершеннолетних или недееспособных в квартире. Если на жилплощади зарегистрированы вышеуказанные лица, продать жилье без разрешения органов опеки нельзя. Чтобы сделка была осуществлена на законных основаниях, необходимо перед продажей зарегистрировать детей по другому адресу, при этом новые условия проживания должны быть не хуже прежних.

Еще одним фактором, представляющим для покупателей риск, является покупка недвижимости в аварийном доме. Несмотря на то, что на такие сделки нет законодательных запретов, необходимо убедиться, что дом включен в план расселения, в противном случае придется либо самостоятельно устранять недостатки, либо ждать несколько лет.

Как минимизировать риски

ВАЖНО !!! Первое и самое главное, что необходимо сделать, если хочется купить квартиру без обременений – это взять выписку из ЕГРН.

В ней будут содержаться все сведения касаемо владельцев, а также иная информация:

Технические данные: площадь, этаж, дата присвоения кадастрового номера и пр.
Кто является собственником и на каком основании: договор купли-продажи, дарения или мены.
Было ли принято решение об изъятии имущества, есть ли ограничения или арест, наложенные судом. Это может быть из-за долгов по кредиту, либо когда владелец воспользовался ипотекой, но не смог ее погасить – тогда банк отчуждает жилье через суд.

ВНИМАНИЕ !!! Заказать выписку можно онлайн на официальном сайте Росреестра, либо через МФЦ, оплатив госпошлину в размере 750 руб.

– для физических лиц, и 2 200 руб. – для юридических.

Помимо оформления выписки следует воспользоваться и другими советами:

Найти грамотного риелтора. 90% недвижимости продается именно через риелторские агентства и, если заключить договор с квалифицированным специалистом, он самостоятельно проверит жилье на наличие обременений.
Узнать, все ли жильцы выписались из квартиры. Для этого нужно заказать справку из паспортного стола или УВМ МВД по адресу расположения недвижимости. Можно попросить предоставить информацию и продавца.
Проверить, не сдается ли квартира в наем. В большинстве случаев хозяева не оформляют договоры найма и не платят НДФЛ, но во избежание неприятной ситуации можно заказать справку в налоговой об отсутствии платежей за аренду от владельца.

ВАЖНО !!! Если гражданином было приобретено жилье, но впоследствии выяснилось, что за прежним владельцем образовались долги по коммунальным услугам, можно потребовать оплатить их, либо погасить задолженность самостоятельно, но потом взыскать деньги через суд. Лучше всего это сделать быстрее, т.к. УК может отключить воды или электроэнергии, а также подать исковое заявление о неуплате услуг в судебный орган.

Покупка квартиры с обременением по ипотеке: риски для покупателя

Самый основной риск, который может поставить покупателя в неприятное положение – это приобретение ипотечного жилья без согласия банка. В этом случае сделка по суду признается незаконной ввиду несоблюдения прав займодателя.

Чтобы избежать проблем, необходимо действовать следующим образом:

Договориться с продавцом о заключении предварительного договора купли-продажи и внесении части денежных средств в счет покупки. Общая сумма должна быть не менее 60-70% от оставшегося долга, в противном случае велика вероятность отказа банка в проведении сделки.
Продавец переводит на счет деньги, благодаря чему ипотека погашается. С этого момента снимаются обременения, и необходимо получить соответствующую справку от кредитора.
Оформляется основной договор купли-продажи, покупатель переводит остаток финансов продавцу, затем регистрирует право собственности через МФЦ или Росреестр.

Есть и другой вариант развития событий:

Продавец ищет покупателя, который согласится взять на себя долговые обязательства по ипотеке. Если сумма долга значительно меньше реальной стоимости квартиры, можно потребовать доплаты, помимо переоформления займа.
Стороны обращаются в банк и получают согласие на переоформление ипотеки.

Для этого финансовое учреждение полностью проверяет нового заемщика, как при первичном взятии жилищного кредита.
Если банк соглашается на переоформление, заключается новый договор ипотечного кредитования.

С момента оформления нового кредитного соглашения все обязательства по уплате долга переходят к покупателю.

В завершение он должен зарегистрировать право собственности, но совершать сделки с жильем без согласия кредитора он не сможет.

Основные риски

Наиболее распространенными ситуациями из практики являются следующие:

На квартиру наложен арест и принято судебное решение о реализации имущества через торги. Процедуру осуществляют судебные приставы с помощью электронных площадок. Деньги, переданные продавцу за жилье, можно будет вернуть, но только через суд.
Если квартира в залоге, при покупке покупатель приобретает не только жилплощадь, но и долговые обязательства.
Если наложен запрет на регистрационные действия, новый владелец не сможет оформить квартиру на себя.

При покупке квартиры с обременением нужно учитывать все риски, которые могут ожидать нового собственника.

В некоторых случаях удается обойтись без негативных последствий, но нередко бывает и так, что он остается одновременно без жилья и без денег несмотря на то, что последние можно взыскать с продавца в судебном порядке.

Продажа квартиры с обременением: виды и особенности

Г. Алексеев Автор статьи

Оглавление:

Продажа квартиры с обременением может сопрягаться с определенными трудностями. В большинстве случаев такие сделки осуществляются за наличный расчет, вследствие чего круг потенциальных покупателей значительно сужается.

Ввиду обилия предложений на современном рынке недвижимости, квартиры с обременением могут привлечь потенциального покупателя только более лояльной ценой.

В данном контексте для продавца такая сделка не может быть максимально выгодной.

Продажа квартиры с обременением — что это?

Обременение подразумевает наличие определенных ограничений в совершении операций с недвижимостью. Заемщик, выступающий в качестве собственника квартиры, не может свободно распоряжаться жильем до полного погашения задолженности. Сделка купли-продажи при участии такой квартиры может быть осуществлена исключительно с согласия залогодержателя, которым является банк-кредитор.

Квартира может быть обременена не только ипотекой. К различным видам обременений также относится:

рента;
арест имущества;
опека;
квартира в найме;
сервитут на земельный участок.

Могут возникнуть определенные трудности и при продаже объекта, в котором прописано третье лицо. При условии, если на жилье наложен арест или же дом находится в аварийном состоянии, сделка купли-продажи не увенчается успехом.

Все сведения о наложении обременения фиксируются в ЕГРП. Дополнительно соответствующая отметка реализуется в свидетельстве о праве собственности.

Важно! Сделка купли-продажи с обремененной квартирой возможна, однако в этом случае все долговые обязательства переходят на нового собственника жилья.

Особенности продажи недвижимости с обременением

Отличительной особенностью объектов недвижимости с обременением является более доступный уровень ценовых показателей. В среднем такое жилье стоит на 10-30% ниже квартиры без обременения.

Такая тенденция обусловлена тем, что в скорейшей реализации объекта недвижимости заинтересован собственник и финансовое учреждение, выступающее в качестве залогодержателя. Обременение снимается сразу же после того, как новый владелец выполнит все долговые обязательства перед банком.

Для этого покупатель квартиры должен предоставить соответствующий пакет документов в органы государственной регистрации права. Необходимый список бумаг будет выглядеть следующим образом:

заявление владельца закладной;
заявление залогодержателя;
заявление залогодателя;
закладная с отметкой о выполнении долговых обязательств;
решение суда о прекращении ипотеки.

Сроки снятия обременения с квартиры могут варьироваться в зависимости от особенностей функционирования банка. На скорость разрешения данного вопроса также может влиять то, где хранится закладная. Если она находится в депозитарии банка, который выдавал кредит, сроки снятия обременения будут минимальными. Если же она была передана в другое финансовое учреждение, то придется немного подождать.

Важно! Чтобы ускорить выполнение данной процедуры, целесообразнее всего подавать документы на снятие обременения и регистрацию права собственности на нового владельца в один день.

Способы продажи квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременение до погашения всей суммы долга может вызвать определенные сложности. При этом существует несколько различных способов разрешения этого вопроса.

Вариант №1. Доверительный способ

Суть такого способа заключается в том, что потенциальный покупатель квартиры предварительно вносит задаток, величина которого эквивалентна размеру задолженности по ипотечному займу. Необходимая сумма поступает на счет продавца объекта недвижимости, однако деньгами распоряжается банк-кредитор.

После этого реализуются процедуры, направленные на снятие залога и обременения. Оставшаяся сумма за приобретение жилья перечисляется в банковскую ячейку. Продавец сможет получить эти деньги только после переоформления квартиры на нового собственника. Для кредитора такая схема является максимально безопасной, вследствие чего она применяется чаще всего.

Покупатель может потребовать у продавца составления расписки о получении денежных средств. Данная необходимость возникает по той причине, что деньги предоставляются до заключения договора купли-продажи.

Вариант №2. Тройная защита

Здесь можно говорить о безопасности для всех участников сделки. Однако скорость проведения сделки при этом будет значительно ниже. В этом случае подразумевается открытие двух банковских ячеек. В одной из них находится сумма, равная задолженности по ипотечному кредиту, а во второй — оставшаяся часть от общей стоимости объекта.

Доступ к этим ячейкам открывается только после заключения договора о купле-продаже. Банк-кредитор в этом случае должен пойти на определенные уступки и разрешить продать жилье до фактического снятия залога.

Такая продажа квартиры с обременением в пользу продавца подразумевает дополнительные расходы, связанные с арендой банковских ячеек. Сроки проведения сделки при этом варьируются в пределах 2-3 недель.

Вариант №3. Перезаем ипотечного жилья

При перезайме продавец вместе с покупателем квартиры приходят в банк для того, чтобы переоформить ипотечную задолженность на нового собственника. Здесь очень важно, чтобы он соответствовал требованиям финансовой организации, выступающей в качестве кредитора. В результате такой сделки жилье остается в залоге у банка, однако долговые обязательства будет выполнять уже новый владелец.

Что в итоге?

Продажа квартиры с обременением по ипотеке — это нестандартная процедура, осложненная тем, что она может выполняться исключительно с согласия банка.

Большое значение имеет размер суммы задолженности.

Некоторые финансовые учреждения выдвигают определенные условия, при которых сделка может осуществиться только в том случае, если первоначальный собственник погасит не менее 50 % ипотечного займа.

Следует также отметить ещё один очень важный момент — стоимость объекта недвижимости по договору купли-продажи должна быть выше суммы, уплаченной по ипотеке. Итоговая разница будет выплачена продавцу после прохождения договором процедуры государственной регистрации.

В случае переоформления ипотечного займа на нового собственника банк должен убедиться в платежеспособности потенциального владельца. Такая необходимость обязывает покупателя квартиры предоставить необходимый пакет документов, подтверждающий соответствующий уровень дохода нового владельца. Банк может отказать в переоформлении ипотеки, если у нового заёмщика будет плохая кредитная история.

Внимание! Продажа квартиры с обременением по ипотеке!

Покупка собственности с наложенным обременением по ипотеке может стать выгодным приобретением для тех, кто подойдет к этому вопросу с ответственностью.

Желая избавиться от долгового обязательства, владельцы снижают цену до минимума, пытаясь хоть как-то расплатиться с долгами.

На помощь нужно призвать хорошего юриста, который подскажет, как снимается залог с такого жилья. Тогда риск остаться ни с чем стремится к нулю.

Обременение по ипотеке в силу закона что это?

Обременение по ипотеке в силу закона — это форма залога недвижимости, при которой собственность заемщика выступает обязательством погашения долга перед банком (залогом в данном случае является то имущество, на которое берется ипотека, т.е. ипотечная квартира будет находится в залоге у банка). В большинстве случаев она возникает при получении жилищного кредита.

Объектом ипотеки в силу закона выступают жилые помещения (квартиры, комнаты, дома), земельные участки, коммерческая недвижимость, гаражи, долевая собственность в строящемся доме и прочие.

Выдавая кредит, банк оформляет закладную, которую клиент должен предоставить в Росреестр (служба регистрации прав на недвижимость), когда будет регистрировать сделку купли-продажи.

На основании этого документа ставится отметка об обременении. Сейчас свидетельство о государственной регистрации права не выдается, все сведения о залоге хранятся в электронной базе.

Узнать о нем можно, заказав выписку ЕГРН (единый реестр прав на недвижимость).

Если собственник долгое время не выполняет обязанности по погашению кредита, заложенная квартира может быть реализована залогодержателем (банком – обладателем залогового права на имущество).

Вырученные средства пойдут в счет погашения тела ипотечного займа, процентов, штрафов и пеней. При этом заемщик на руки получит только то, что останется после оплаты долга перед банком.

Получается, что реализация заложенного имущества – очень невыгодная для собственника ситуация, ведь он переплатит банку значительную сумму.

Следует отметить, что в случае ипотеки в силу закона банк не становится собственником квартиры. Для ее продажи в погашение займа нужно получить соответствующее решение суда.

Ипотека в силу закона в общественном сознании прочно связана с жилищным кредитованием, что не совсем верно. Этот вид обременения возникает и в том случае, когда заключается договор ренты (пожизненного содержания) или продажа квартиры в кредит.

Ипотека в силу договора

Российским законодательством предусмотрен еще один вариант возникновения ипотеки – в силу договора. Не стоит путать его с ипотекой в силу закона.

В этом случае банку закладывается иное (не то, на которое берется ссуда) имущество заемщика или его родственников, или иных лиц которые выступают в качестве поручителей (в качестве залога выступает не квартира на которую берется ипотека, а иное имущество, например имеющаяся в собственности квартира, земля или иное имущество).

Можно ли продать обремененную недвижимость?

Обременение подразумевает, что Росреестр не имеет права регистрировать никакие сделки, влекущие смену собственника. То есть продать, подарить или обменять квартиру нельзя. При этом можно ее завещать, но после смерти собственника решать вопрос о снятии обременения придется его наследникам (в большинстве случаев решением будет выплата остатка ипотечного кредита).

Накладывается ограничение и по регистрации в квартире третьих лиц. Прописать в ней можно только членов семьи заемщика. Нельзя сдавать помещение в аренду, если только речь не идет о коммерческой недвижимости.

В настоящее время ипотека стала очень распространенным явлением, ведь молодые семьи зачастую не могут купить жилье иным путем. Многие реализуют материнский капитал и государственные сертификаты, привлекая заемные средства. При такой популярности ипотечного кредитования не удивительно, что возникают ситуации, когда заемщик не может сам выплатить ссуду.

Понимая всю сложность возникшего вопроса, некоторые банки идут навстречу клиентам и предлагают схему погашения займа за счет продажи квартиры. Даже если кредитор готов дать согласие на реализацию имущества, перед этим отметка об ипотеке в ЕГРН должна быть снята.

Каким образом можно снять имеющиеся обременения?

В стандартной ситуации снять обременение с квартиры можно только одним способом – погасить полностью кредит и совместно с банком подать документы в Росреестр. Другого пути у заемщика нет.

При этом залогодержатель должен письменно подтвердить свое согласие аннулировать залог.

После получения «чистой» выписки ЕГРН собственник может совершать с недвижимостью любые законные действия без ограничений.

Порядок продажи квартиры находящейся в ипотеке

Кроме полной выплаты долга есть и другой способ избавиться от кредитного имущества. Надо подыскать покупателя, который согласится оплатить остаток по ипотечному кредиту задатком за квартиру.

После закрытия кредита покупатель и продавец совместно с представителем банка идут в Росреестр снимать обременение. Одновременно подаются документы на сделку купли-продажи.

Основная проблема – найти такого покупателя, который согласится ждать, пока банк полностью закроет кредит и выдаст все документы для регистрации.

Если у самого покупателя не хватает денег, чтобы выкупить понравившееся жилье, он может взять ипотеку на него в том же банке. В этом случае сделку «от и до» будет сопровождать кредитный специалист. Жаль, что немногие кредиторы готовы пойти на такую схему продажи заложенного имущества.

Так как покупатель будет после сделки заемщиком, ему следует заручиться согласием банка на выдачу ему жилищного кредита. Он должен подать заявку на общих основаниях, при этом максимальная сумма одобренного займа не может быть меньше остатка долга покупателя.

Если она оказалась меньше, будущему собственнику придется привлекать собственные средства. По сути, банк переводит кредитные средства со счета покупателя на ссудный счет продавца, погашая его заем.

В общих чертах схема погашения залога с помощью нового ипотечного займа выглядит следующим образом:

Покупатель подает заявку на жилищный кредит у первичного кредитора (банка в котором оформлена ипотека).
После одобрения банк готовит бумаги на новое обременение (кредитный договор, закладная).
Покупатель, продавец, представитель банка идут в Росреестр и подают документы на сделку.
Далее происходит выдача кредита покупателю и деньги сразу же переводятся на погашение долга продавца.
Банк выдает продавцу справку о выполнении обязательств и закладную. Тот снимает обременение в Росреестре.
Покупатель получает выписку ЕГРН на приобретенную квартиру с отметкой об ипотеке в силу закона. На руках у него остается только кредитный договор, оригинал закладной хранится в банке. Он становится заемщиком и оплачивает ежемесячные взносы по кредиту вплоть до полного его погашения.

Как минимизировать риски при покупке квартиры с обременением

Покупка квартиры с обременением – всегда большой риск. Если заем взят в крупном солидном банке, не стоит беспокоиться о чистоте сделки. Если же сделка происходит в другой финансовой организации, лучше привлечь квалифицированного юриста или риэлтора. Велик риск нарваться на мошенников и в результате остаться без квартиры и без денег.

Какие советы можно дать желающим приобрести обремененную ипотекой недвижимость:

Все нюансы сделки должны быть подробно прописаны в договоре купли-продажи с указанием кредита, расчетных счетов и порядка действий сторон.
Перед сделкой запросите от продавца официальный документ от банка, в котором содержится вся информация об ипотечном займе (номер и дата кредитного договора, сумма кредита, объект приобретения и залога, текущая задолженность и сумма для полного погашения).
Посетите банк вместе с собственником квартиры и лично удостоверьтесь, что у него оформлен жилищный кредит на нее.
Если вы решили взять ипотеку в том же банке, передавайте задаток только после одобрения заявки на кредит.
Погашение остатка кредита проводите безналичным способом вместе с продавцом, не давайте ему деньги на руки, требуйте копию подтверждающего документа.
После погашения кредита и аннулирования залога закажите выписку ЕГРН. В случае отсутствия обременения там будет стоять отметка «не зарегистрировано».
Запросите справку, что все жильцы выписались из квартиры.
Уточните в налоговой службе, что жилье не сдается в аренду.

Продажа квартиры от банка, где есть невыплаченная ипотека, не так страшна, как может показаться на первый взгляд. Безусловно, разобраться в тонкостях вопроса без опытного риэлтора будет сложно.

Однако такие квартиры обычно стоят на порядок дешевле, поэтому покупатель в результате сделки получает несомненную выгоду.

Минусом является длительность процедуры, иногда она растягивается более чем на месяц.

Двойное обременение на квартиру при ипотеке

Двойное обременение на квартиру при ипотеке возникает достаточно редко, однако о такой детали нужно знать. Этот термин обозначает, что, кроме банка залогодержателем выступает еще какое-то лицо.

К примеру, квартира куплена в строящемся доме, на нее оформлена ипотека в силу закона. Но в какой-то момент стройку заморозили из-за нехватки денег.

Застройщику придется заложить весь дом банку, который выдал ему заем на строительство, как и предусмотрено договором между ними.

Так возникает двойное обременение. Связываться с такими квартирами, однозначно, не стоит, либо нужно глубоко разбираться во всех нюансах этого вопроса.

Ипотека погашена: как снять обременение, порядок процедуры, документы

Как происходит прекращение обременения недвижимости в виде ипотеки:

Производится полное погашение долга с причитающимися процентами, пенями и штрафами, если таковые имелись.
В банке запрашивается справка о выплаченном займе и согласии снять залог.
Совместно с представителем кредитора согласуется время визита в Росреестр. Обычно сотрудники крупных банков имеют выделенное время для посещения данного госоргана, поэтому самостоятельно записываться на прием не придется.
Посещение Росреестра или МФЦ (многофункционального центра «Мои документы»), куда подаются бумаги от кредитора (оригинал закладной) и от бывшего заемщика (кредитный договор, справка о погашении займа). Актуальный перечень нужных документов лучше запросить в банке.
Принимающий бумаги сотрудник выдаст расписку, в которой обозначена дата получения выписки ЕГРН без отметки о залоге. Он же подскажет, сколько по времени снимается обременение с квартиры по ипотеке.

При полном погашении займа обременение должно сниматься автоматически. Однако не стоит полностью полагаться на сознательность кредитора и Росреестра.

Лучше проконтролировать процесс и лично убедиться, что все бумаги оформлены как следует. Для этого нужно запросить в банке справку о снятии обременения с квартиры, а в Росреестре – выписку ЕГРН.

Если их нет, действовать описанным выше способом.