Даже люди, не искушенные в тонкостях российского законодательства, знают, что все имущество, приобретенное в браке, выступает совместной собственностью. Казалось бы, закон по этому поводу разграничивает права супругов, наделяя их равными правами. Но это только на первый взгляд.
Практика показывает, что из любой правовой нормы можно извлечь пользу в чью-то сторону, найти исключение из правил. И не всегда квартира, которую купили супруги в официальном браке, делится при разводе пополам.
В качестве примеров рассмотрим практику судов, когда супруг искренне верил, что он собственник квартиры, однако после развода остался без ничего.
Согласно общему регламенту, приобретение любого имущества (автомобиль, квартира, дом и пр.) в браке трактуется, как совместно нажитая собственность. Это такой режим владения, распоряжения и пользования супругами, при котором имущество принадлежит в равных долях каждому из супругов.
Реализовать совместную собственность можно только по общему согласию. Требуется согласие второго супруга на продажу, обмен и пр. Нельзя подарить свою часть, поскольку ущемляются права второго супруга. Но это только в тех случаях, когда иное не прописано в законе либо договоре.
При совместной собственности доли не выделяются, супруги на равных правах могут пользоваться недвижимостью. И в документах на квартиру или дом будут прописаны два владельца, то есть муж и жена.
Но это все в идеале, жизнь порой нелогична и непредсказуема. Поэтому перейдем к примерам из судебной практики.
Неприятный сюрприз
Супруги прожили в браке почти 5 лет, после семья распалась. Они подали на развод, принялись делить имущество. Самая ценная вещь, нажитая в браке, – квартира. Ее купили еще в первый год совместной жизни.
Квартиру купили по договору купли-продажи (выступает возмездной сделкой), в момент покупки брак был официально зарегистрирован. Однако при разделе имущества супруга принципиально не хотела делиться со своим супругом, отдавая ему ½.
Слушалось дело в 3-х судах, вердикты одинаковы – муж имеет право на половину имущества, нажитого в браке. Но Верховный суд не принял эту позицию. Оказалось, что супруга не просто так не хотела делиться квартирой, поскольку она предоставляла судам дарственный договор, по которому деньги на недвижимость подарила ее мать.
Суд еще раз напомнил, что личная собственность – это не только вещи, купленные до брака либо полученные вследствие безвозмездной сделки, но и то, что приобреталось в браке на личные денежные средства одного из супругов.
Деньги, которые мать подарила женщине, являются ее личным имуществом. Договоры купли-продажи и дарственный были заключены одним днем, соответственно, недвижимость – личное имущество, супруг не имеет право на него претендовать.
Личные денежные средства
На это раз семейная жизнь не продлилась и 3-х лет, как супруги решили развестись. До этого они купили квартиру в новостройке, соответственно, супруг хотел получить половину причитающегося имущества по закону.
Супруга же была категорически против, дошла до Верховного суда, чтобы ее признали единственным собственником недвижимости. Причина – за 5 дней до приобретения недвижимости в новостройке она продала добрачную квартиру.
Верховный суд удовлетворил иск гражданки, ведь 5 дней – это малый срок между продажей и приобретением недвижимости, поэтому имеются все основания признать факт того, что в квартиру были вложены личные средства истицы. Ну, а дальше логика такая же, то, что покупается за личные средства одного из супругов, принадлежит именно ему, не подлежит разделу.
Брачный договор – это не только формальность
После развода гражданка подала в суд, чтобы выселить своего бывшего мужа из дома. И, несмотря на то, что строительство дома велось в период брака, ему не досталось ничего. А причиной этого является бумага, которую он ранее подписал с супругой – брачный договор.
Договор они заключили формально, поскольку на то время мачеха супруга подала в суд, чтобы взыскать алименты. Так как у нее были шансы выиграть его, чтобы не подвергать брачное имущество риску, составили брачный договор у нотариуса. В договоре прописано, что все имущество, которое купили в браке, это раздельная собственность, и она принадлежит тому, чье имя указано в документах.
И через много лет, когда пара разводилась, супруга воспользовалась «бумажкой». В праве собственности на дом она является владельцем, соответственно, это только ее имущество. Поэтому она хотела выселить бывшего мужа.
Сначала суды были на стороне супруга, поскольку у него не было другого имущества, и его буквально выгоняли на улицу. Но Верховный суд еще раз напомнил, что брачный договор – не просто бумага, а документ, который обладает юридической силой. И его исполнению не должны препятствовать жилищные условия, мотивы заключения. Как результат, супруг остался без ничего.
Рекомендуем к прочтению:
Раздел квартиры, оформленной на супруга | Юрист по недвижимости — сопровождение и защита
БОЛЬШИНСТВО СУПРУЖЕСКИХ ПАР, приобретающих недвижимость, оформляют её или на мужа, или на жену. Однако если отношения портятся, и дело близится к разводу, между супругами могут возникать ожесточённые споры относительно принадлежности квартиры. В одних случаях ситуацию можно урегулировать мирным путём, а в других – только через суд.
Развод, если квартира оформлена на супруга
ПРЕЖДЕ ВСЕГО, ОБРАТИМСЯ К СТ. 34 СК РФ: в ней сказано, что имущество, нажитое гражданами в браке, является их совместной собственностью. При этом не имеет значения, кто формально значится её владельцем. Следовательно, квартира, купленная в браке, принадлежит также и супругу, имя которого не фигурирует в документах и ЕГРН (ЕГРП).
Однако есть и исключения, когда второй супруг не вправе претендовать на недвижимость:
- квартира куплена на деньги, заработанные мужем или женой до брака;
- жильё было получено супругом по наследству, в дар или по иной безвозмездной сделке.
А как быть, если супруг умышленно скрывает недвижимость, читайте в этой статье
Несмотря на эти очевидные обстоятельства, иногда супругу, купившему жильё на свои личные сбережения, приходится отстаивать право на квартиру в суде.
Приведём пример не из нашей практики:
- Супруги Кудряшовы после заключения брака купили квартиру по ДДУ в строящемся доме комплекса «Серебряный фонтан» за 6 млн 800 тысяч рублей.
- Жена заплатила за недвижимость после того, как продала свою квартиру на Сухаревской за 10 млн рублей.
- Когда супруги решили развестись, муж подал иск о признании права собственности на ½ доли.
- Суд первой инстанции отказал в иске, однако апелляция поддержала истца, указав, что трата женщиной личных средств на покупку жилья не имеет правового значения для дела.
Точку в споре поставил Верховный Суд РФ: он отметил, что, согласно ч. 4 ст. 15 Постановления Пленума ВС РФ от 5 ноября 1998 года № 15, общим совместным имуществом не являются активы, купленные хотя и во время брака, но на деньги, принадлежавшие супругу до заключения брачно-семейного союза.
В итоге в иске мужчины о разделе квартиры было отказано.
Как при разводе произвести раздел имущества, в частности, квартиры, если она оформлена на супруга?
КАКИЕ ВАРИАНТЫ РЕШЕНИЯ ПРОБЛЕМЫ СУЩЕСТВУЮТ, и какому из них отдать предпочтение для гарантированного и безболезненного решения спора? Конечно, всё зависит от настроения сторон, но любой юрист по недвижимости изначально предложит два основных пути:
1. Заключить с мужем (женой) соглашение о разделе имущества.
В этом документе супруги вправе прописать любые варианты раздела квартиры: например, можно указать, что жильё переходит в собственность жене, а автомобиль и земельный участок – мужу.
Соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению. Такой вариант подходит гражданам, которые могут договариваться и идти на взаимные уступки.
Такой документ, наравне с брачным контрактом, существенным образом упростит развод и раздел совместно нажитого имущества при любой степени обострения отношений.
2. Поделить квартиру через суд. Чаще всего граждане подают иск об определении долей в праве совместной собственности на недвижимость. Как правило, суд признает доли супругов равными.
Однако от принципа равенства долей орган правосудия может отойти, например, если выяснится, что частично покупка квадратных метров была оплачена за счет личных сбережений одного из супругов.
Иск подается в районный суд по месту нахождения недвижимости.
Разделить недвижимость можно при разводе, а также после расторжения брака, при этом не забывайте про сроки исковой давности, установленные для споров по недвижимости.
Разберём на примере:
- Предположим, что квартира была приобретена в браке, но на средства, заработанные одним из супругов ещё до вступления в брак.
- Есть ли в этом случае какие-то шансы получить свою долю?
- Да, такое возможно, если муж или жена не смогут доказать источник происхождения денег (к примеру, если никаких документальных доказательств за давностью лет не сохранилось).
- В этой ситуации будет действовать общее правило о нажитом в браке имуществе.
Следовательно, на первое место в подобных спорах выходят доказательства – выписки со счетов, расписки, договоры и прочие финансовые документы. Если их нет, второй супруг может смело обращаться в орган правосудия.
Не исключены случаи, когда супруг, номинально значащийся в качестве собственника недвижимости, продаёт квадратные метры без ведома своей половины. Тогда второй супруг может в течение 1 года оспорить сделку. Сделать это можно только в судебном порядке.
Резюмируя вышесказанное, отметим следующие моменты:
- Тот факт, что купленная в браке квартира оформлена только на мужа или жену, не лишает второго супруга права на жильё. Недвижимость, по общему правилу, является совместной собственностью граждан.
- Второй супруг не может претендовать на квартиру, если жильё было приобретено хотя и в браке, но на деньги, заработанные (полученные) его половиной до оформления брачно-семейных отношений.
- Квартиры, полученные по безвозмездным сделкам, не подлежат разделу.
- Раздел квартиры, оформленной на одного супруга, может быть произведён как путём заключения соглашения, так и в судебном порядке.
Как продать общий дом после развода ?! – Правовед Плюс
20.08.2020
В соответствии с установленными законодательными нормами совместно нажитое имущество в браке подлежит обязательному разделу. Это может быть квартира, дом, автомобиль, ценные бумаги, денежные вклады, общий бизнес супругов.
Общие положения о разделе такого недвижимого имущества как дом говорят о том, что:
- Разделу подлежит исключительно нажитое совместное имущество. То есть нельзя поделить дом, который был, например, подарен до брака одному из супругов;
- Раздел организовывается как в браке, так и до его расторжения;
- Раздел имущественных обязательств проводится на основании заключенного мирного договора либо решения суда, вступившего в законную силу.
Раздел дома после расторжения брачных отношений подчиняется общим правилам о разделе совместно нажитого имущества. Прежде всего этот объект недвижимости должен быть куплен, построен либо приватизирован в период брака. Есть исключения, когда можно дом признать совместной собственностью.
Например, если дом относился к так называемой единоличной собственности, но был улучшен или перестроен за счет денежных средств другого супруга или в ЖСК основная часть домовладения была внесена до брачных отношений, но за счет общих средств мужа и жены, если было соблюдено условие окончания выплаты пая в период замужества. Делится дом добровольно, в суде поровну или при помощи выделения доли в натуре, если объект недвижимости не достроен.
Не делится такой вид имущества в том случае, если он:
- Приобретен до вступления в брак;
- Приватизирован до брака;
- Если подарен одного из супругов до брака либо после него;
- Если дом был передан мужу или жене до брака или после заключения брачных отношений;
- При приобретении дома за единоличные денежные средства мужа или жены.
Раздел сам по себе проводится чаше всего с выделением доли в натуре, после чего должна проследовать соответствующая перепланировка жилища. Также дом может быть передан единолично в собственность одному из супругов с выплатой денежной компенсации.
Еще один вариант – это определение и выделение доли с внесением ее в регистрирующие органы.
Особенности продажи дома после расторжения брака
Раздел и продажа жилого дома может быть настоящей проблемой для бывших супругов.
Потребуется ли нотариальное согласие мужа или жены для продажи ?! На основании установленных законодательных норм согласие на сделку нужно, так как в отношении жилого дома, приобретенного в период брачных отношений действует специальный режим совместной собственности, регламентированный положениями статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации.
При этом положения статьи 34 СК РФ не прекращают свое действие и после того, так между бывшими супругами был закончен бракоразводный процесс. Если мужем и женой не был заключен брачный договор, то тогда половина дома принадлежит каждому из них.
Юристы рекомендуют для большей безопасности своих прав заключать брачный договор, который регламентирует правовое положение сторон. При помощи данного документа можно определить порядок пользования, владения, распоряжения объектом недвижимого имущества по согласию супругов.
При этом практика показывает то, что муж и жена не всегда заключают данный договор и поэтому приходится делить имущество чаще всего в судебном порядке.
Достаточно ли предъявления свидетельства о расторжении брака при продаже дома ?!
При статусе совместно нажитой собственности для продажи дома надо предъявить заверенное нотариусом согласие на совершение гражданско-правовой сделки.
Если такое согласие не может быть предоставлено, то тогда органы Росреестра вполне могут отказать в организации и проведении регистрационных действий в отношении объекта жилой недвижимости.
Если сделка каким-то образом и будет зарегистрирована, то тогда ее можно обжаловать в судебном порядке обратившись в суд с исковым заявлением о признании ее недействительной по закону.
Что касается длительного периода владения имуществом, то в соответствии с Постановлением Верховного Суда РФ «О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака» от 5 ноября 1998 года, если недвижимость приобретена в браке, то она имеет статус совместной собственности, то есть ее половина по законным основаниям принадлежит второму супругу.
Важно отметить то, что если при расторжении брака не был проведен раздел совместно нажитого имущества, то это имущественное положение будет действовать вне зависимости от того, сколько времени прошло с момента получения свидетельства о расторжении брака. Соответственно давность лет никак не влияет и при продаже дома нужно будет получать согласие второго супруга.
Само по себе соглашение должно содержать следующие сведения:
- Данные о лицах, которые его заключают (ФИО, адрес проживания);
- Сведения о заключении брака и свидетельство о расторжении;
- Данные об объекте недвижимого имущества (технические и кадастровые характеристики, точный адрес нахождения объекта с индексом);
- Срок действия соглашения сторон.п
Бланк соглашения можно скачать из интернета, но лучше всего заказать его составление у опытного юриста, который помимо прочего сможет помочь в проведении сделки грамотно с правовой точки зрения.
Можно ли продать дом без разрешения супруга ?!
Такой объект недвижимости, как жилой дом обладает, как было обозначено выше статусом совместно нажитой собственности.
Так что после развода продать его можно гипотетически, но при этом в базу ЕГРН будет внесена запись о том, что сделка впоследствии может быть оспорена и признана недействительной через суд.
На практике если супруг категорически не согласен обращаться надо в судебные органы. Раздел происходит принудительно, чаще всего выделяется доля в натуре, которому можно в последующем продать.
Есть ситуации, когда дом может достаться одному из супругов и тогда реализовать его будет гораздо проще. Например, если жилье имеет статус личной собственности или оно было приобретено не за счет средств, относящихся к семейному бюджету.
Еще одной особенностью является то, что при разделе имущества в судебном порядке судья может отойти от принципа равенства долей, например, если один из супругов во время официального брака не вносил средства в семейный бюджет по неуважительным причинам, либо тратил общие деньги, не учитывая интересов семьи.
В ситуациях, когда дом поделен непропорционально жилой дом может быть передан тому супругу, чья доля оказалась больше. Также на супруга ложится еще и выплата компенсации за дом.
Как продать не совместно нажитый дом ?!
Если дом имеет статус личного, то есть полученного в период брачных отношений на безвозмездной основе, например, на основании договора дарения, то тогда не нужно предоставлять при реализации объекта нотариально заверенное соглашение сторон. То есть продажа свободная и в органах Росреестра такая сделка будет зарегистрирована как законная и неоспоримая.
Дом можно продать и с разделом собственности, инициированным как в добровольном порядке, так и произведенным на основании судебного решения.
Если бывшие муж и жена пришли к совместному согласию, то тогда им потребуется оформить документ, в котором будут подробно описаны все детали раздела принадлежащего им имущества. Данный документ в обязательном порядке требуется зарегистрировать в органах Росреестра.
Если не сделать этого, то тогда дальнейшие действия сторон будут признаны недействительными. Если при расторжении брачных отношений раздел совместно нажитого имущества не был произведен, то тогда продажа жилого дома даже после развода будет проведена, если второй супруг дал на это согласие.
При несогласии супруга можно попробовать выкупить долю, предложив компенсацию для продажи дома или же реализовать свою долю в объекте недвижимости. Важно при этом получить письменный отказ в продаже или передаче доли.
Закон же в свою очередь не запрещает продавать долевую собственность в домах или квартирах третьим лицам. Также разницы для продажи дома (до либо после брака нет), так как согласно статьям 34, 38, 39 Семейного кодекса Российской Федерации все совместно нажитое имущество должно быть поделено между супругами поровну.
Нужна консультация семейного юриста в Москве, Московской области или регионах РФ ?! она тут.
Как при разводе разделить квартиру, взятую в ипотеку до брака
Один из наиболее распространенных способов решить жилищный вопрос – оформление ипотеки. Выплаты по ипотечному кредиту растянуты во времени, что нужно учитывать, вступая в гражданско-правовые отношения. Оформив ипотеку на квартиру в добрачный период, в 2021 году при разделе имущества после развода могут возникнуть определенные трудности.
О правах обоих супругов
Раздел имущества супругов после развода зависит от многих факторов. Основные из них – время приобретения имущественных ценностей, наличие/отсутствие у пары детей, когда появилось право собственности на имущество.
Большинство российских граждан уверены, что приобретенное до вступления в брак имущество автоматически достается тому, кто его покупал (ст.36 СК РФ). Однако, если предстоит раздел квартиры, приобретенной по ипотечному кредиту, надо знать некоторые нюансы.
Если одни из супругов до брака обзавелся жильем, еще до свадьбы выплатил кредит в полном объеме и оформил право собственности на квартиру, то в случае развода при разделе имущества супругов квартира на законном основании отойдет ему.
Но выплачивать ипотеку приходится годами и часто долг погашается уже во время совместного проживания, после свадьбы.
В такой ситуации после погашения ипотечного кредита приобретенное жилье по закону считают совместно нажитым имуществом и при разводе деление его производится по этому принципу, согласно ст.34 СК РФ.
При расторжении брака и разделе имущества супругов относительно купленной в ипотеку квартиры могут приниматься такие решения.
1. При погашенном кредите и оформленном праве собственности на жилье.
- Квартиру признают собственностью супруга, на которого был оформлен ипотечный заем.
- Поделят равными долями 50/50.
- Раздел квартиры будет произведен в разных долях, в зависимости от внесенных каждым супругом средств в оплату долга и ряда других факторов.
2. Если решено развестись, а ипотека не погашена, могут быть следующие варианты решения проблемы.
- Признание невыплаченного остатка личным долгом одного из разводящихся. При этом он обязуется произвести компенсацию выплат по кредиту второму супругу.
- Разводящаяся пара договаривается совместно выплачивать кредит, и после его погашения разделить квартиру в равных долях.
- Провести реструктуризацию ипотечного займа, по итогу которой его разделят и каждый из супругов будет выплачивать свою часть. В дальнейшем жилплощадь будет поделена между ними в соответствии с действующим законодательством.
Как делятся квартиры в новостройках
При разделе ипотечной квартиры в возводимых домах возникают определенные трудности.
Если объект не сдан в эксплуатацию, то по факту и делить нечего, поскольку жилплощадь юридически не оформлена и признать право собственности на нее нельзя.
Однако по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию второй супруг вправе требовать компенсацию за понесенные расходы при выплате кредита в период проживания в браке.
Если у разводящейся пары есть дети, как делить ипотеку
При разделе имущества супругов, имеющих общих детей, учитываются многие факторы. Это касается и приобретенного по ипотечному кредиту жилья.
Если право собственности на квартиру оформлено на супруга еще до заключения брака, то наличие детей не оказывает никакого влияния на ее раздел. Квартира после развода остается собственностью того, на кого она была оформлена. Однако следует отметить момент относительно проживания детей.
Если после расторжения брака родителей они переезжают в жилье, уступающее по параметрам данной квартире, суд может вынести решение о возможном проживании детей в купленной по ипотеке квартире до достижения ими совершеннолетнего возраста.
Соответственно, с ними будет разрешено проживать и супругу, с которым остались дети после развода.
Если при погашении ипотека был использован материнский капитал, квартиру разделят равными долями между всеми членами семьи, независимо от размера других средств, вносимых сторонами.
В ситуации, когда кредит гасился во время совместного проживания, но без использования материнского капитала, квартиру делят по стандартной законной схеме – равными долями между обоими супругами, либо одному из них компенсируются денежные затраты по выплате кредита.
Как не потерять жилье после развода
Если при вступлении в брак имеется оформленное в ипотеку жилье, то следует позаботиться о том, чтобы сохранилось право собственности на него. Этот вопрос особенно актуален, если заемные средства уже почти все выплачены.
В подобной ситуации можно воспользоваться одним из вариантов:
- заключить брачный контракт;
- составить соглашение о разделе имущества супругов.
В соответствии с положениями Семейного Кодекса составление брачного договора возможно, как до заключения брака, так и в период его (см ст. 40 СК РФ).
Отличие контракта от соглашения состоит в том, что в него может вноситься информация и о том имуществе, которое будет приобретаться в будущем.
Это означает, что, если жилье находится в стадии строительства, в договоре можно обозначить ее правоотношение после ввода дома в эксплуатацию.
Составление соглашения возможно на любом этапе – до брака, во время него или после бракоразводного процесса. Помимо данных паспорта, в документе должна содержаться следующая информация.
- Перечень имущественных ценностей. Обязательно точное определение, а не обобщенная фраза «все имущество».
- Необходимо указать собственника имущества.
- Следует отметить условия, при которых второй супруг может пользоваться имущественными ценностями. Это означает, что, например, при переходе квартиры одному из супругов, второй может проживать в ней какое-то время.
Если приобретенное по ипотеке жилье уже было собственностью одной стороны, в соглашение оно не вносится. В документ следует вписывать лишь имущество, которое будет считаться совместно нажитым на момент составления соглашения.
Если ипотеку оформил военнослужащий
Если для покупки квартиры использовался ипотечный кредит по программе для военнослужащих, при ее разделе предусмотрены особые правила. Это обусловлено тем, что во время службы в рядах ВС России ипотеку выплачивает Минобороны. Поэтому после развода при разделе имущества супругов на квартиру вторая половина не может претендовать.
Однако следует знать следующее.
- При увольнении из рядов Вооруженных сил до погашения долга оставшиеся средства гражданин должен вносить сам, то есть средства будут браться из общего бюджета семьи. При таком положении вещей второй супруг вправе требовать компенсацию за вносимый остаток средств по ипотеке.
- При использовании материнского капитала для погашения ипотечного кредита раздел жилплощади производится равными долями между всеми членами семьи.
При вступлении в брак необходимо предусмотреть возможные ситуации по разделу имущества, если вдруг семейные отношения не сложатся.
Чтобы не потерять жилье, следует учитывать, что даже при оформленной до брака квартире в ипотеку, в 2021 году она может быть признана совместно нажитым имуществом.
Чтобы обезопасить себя от возможных ошибок, лучше обратиться к помощи специалиста: адвокат в Санкт-Петербурге проконсультирует по вопросу, поможет составить необходимые документы и будет отстаивать интересы клиента на всех этапах ведения дела.
Как оформить на себя квартиру, чтобы не делить ее при разводе?
piotr_marcinski/Depositphotos
Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):
По общему правилу все имущество, купленное в период брака, является совместно нажитым и при разводе будет делиться пополам с женой.
Однако в случае судебного разбирательства Вы сможете доказать, что большая часть денег при покупке квартиры получена от Вашей матери при продаже ее квартиры.
Для того чтобы максимально себя обезопасить, можете заключить договор дарения денег от мамы к Вам. Для этого лучше обратиться к профессиональному юристу.
Как купить квартиру, чтобы при разводе не делить ее с мужем?
Подарили квартиру, меняю на другую. Супруг получит право на нее?
Отвечает генеральный директор АН «Максимус» Анна Черненко:
В случае раздела имущества жена:
- может претендовать на раздел имущества на законном основании (½ доли в праве квартиры), так как имущество, приобретенное в браке, считается совместно нажитым (если при этом отсутствует брачный договор);
- имеет право на постоянное проживание – согласно ст. 19 закона «О введении в действие Жилищного кодекса РФ»;
- может претендовать только на ту долю в квартире, которая соответствует той доле доплаты, которая была сделана Вами при продаже однокомнатной квартиры и покупке двухкомнатной.
Отвечает адвокат, к. ю. н. Юлия Вербицкая:
В соответствии с семейным законодательством РФ, все имущество, возмездно приобретенное супругами или любым из супругов на свое имя в период брака, является совместной собственностью супругов вне зависимости от того, на чье имя оформлено или приобретено.
Таким образом, если Вы, имея желание помочь Вашей маме, оформите вновь приобретенную двухкомнатную квартиру на себя, то Ваша мама к этой квартире больше не будет иметь никакого отношения, а вот Ваша супруга будет, и самое прямое, а именно: она может требовать ½ доли в ней. В этом случае помощь маме будет весьма сомнительной.
Для того чтобы защитить права мамы, Вам имеет смысл либо оформить вновь приобретенную двухкомнатную квартиру на нее, либо изменить законный режим собственности супругов, подписав брачный контракт, в соответствии с которым имуществом каждого из супругов будет признаваться имущество, оформленное на его (ее) имя в период брака.
Еще одним «безопасным» вариантом является оформление квартиры на маму и последующее дарение квартиры Вам. Тогда, поскольку сделка будет носить безвозмездный характер, в совместную супружескую собственность данная квартира не попадает.
Жене подарили квартиру в браке. Получит ли муж долю при разводе?
5 главных споров о разделе квартиры при разводе
Отвечает ведущий юрисконсульт юридической службы «Инком-Недвижимость» Светлана Болотская:
Если один из супругов приобретает квартиру на сове имя по возмездной сделке (купля-продажа, мена или др.), по общему правилу, такая квартира будет являться общим имуществом супругов.
Исключением являются случаи, когда заключен брачный договор, который устанавливает иной режим владения этим имуществом.
Так, в брачном договоре стороны могут предусмотреть, что супруг, на чье имя в период брака будет приобретен объект недвижимого имущества, будет являться его индивидуальным собственником.
Имущество, приобретенное хотя и во время брака, но на личные средства одного из супругов, полученное им в дар или в порядке наследования, общим имуществом являться не будет. А значит, квартиру, приобретенную на такие средства, можно будет исключить из раздела между супругами.
В случае возникновения спора между Вами и Вашей супругой по поводу раздела двухкомнатной квартиры важно будет установить, каким средствами оплачивалась ее стоимость.
Если Вы докажете, что она приобреталась с использованием средств от продажи однокомнатной квартиры Вашей матери и Ваших личных средств, тогда Ваша супруга не сможет рассчитывать на долю при разделе квартиры.
Если же доплата при таком обмене будет произведена Вами из семейных средств, тогда супруга вправе получить некоторую долю в праве на квартиру.
Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:
В случае, если Вы состоите в официальном браке, то супруга будет претендовать на 50% от стоимости квартиры. Любой раздел имущества происходит только через суд, и данное мероприятие является очень затратным.
В связи с этим лучше решать такие вопросы заранее: например, если Вы доплачиваете разницу, не пользуясь ипотекой, то квартиру можно оформить на маму, которая, в свою очередь, подарит Вам недвижимость (переоформит ее по безвозмездной сделке).
В случае, если разница перекрывается с использованием ипотеки, то нужно либо заключить брачный договор, либо официально разводиться.
Как купить квартиру, чтобы обезопасить ее от притязаний супруга?
Как оформить отказ супруга от совместного имущества?
Отвечает руководитель отдела городской недвижимости компании «НДВ – супермаркет недвижимости» Елена Мищенко:
При разделе имущества с учетом Вашей ситуации потребуется подтвердить факт внесения денег за приобретенную квартиру с участием средств, полученных от продажи квартиры Вашей мамы.
В решениях судов есть примеры, когда принимаются во внимание такие факты, как внесение денег родителями одного из супругов или продажа личного имущества кем-то из супругов, приобретенного им до брака. В результате таких решений суды делят имущество с учетом внесения одним супругом личных средств.
Отвечает руководитель детективного агентства «Волков и партнеры» Андрей Волков:
Если во время брака оформить мамину квартиру на себя, то эта недвижимость при разводе делится пополам. Если у Вас есть мысли о гипотетическом разделе имущества, то брачный договор в данном случае заключать не стоит, так как Ваша жена может его оспорить в суде.
Если Вы живете с человеком и думаете о разделе имущества, то лучше оформить квартиру на маму, а она Вам ее подарит через некоторое время.
Вам не придется делить эту квартиру при разводе при условии, если не посвятить в эту «махинацию» жену, так как в дальнейшем она сможет оспорить сделку с дарением, доказав, что деньги на часть квартиры были потрачены из общих средств.
- Текст подготовила Мария Гуреева
- Не пропустите:
- Все материалы рубрики «Хороший вопрос»
- Дает ли «гражданский брак» права на недвижимость?
- Могу ли я выписать мужа из квартиры без его ведома?
- 25 статей о недвижимости, браке и разводе
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Согласие супруга на продажу недвижимости: когда нужно и как оформить
Когда один из супругов продает квартиру или дом, ему может пригодиться нотариально заверенное согласие второго. Разбираемся, в каких случаях оно нужно и что будет, если продать недвижимость без него.
Когда оформляют согласие супруга на продажу квартиры
Согласие супруга на продажу недвижимости — документ, который оформляют, если супруг имеет право на часть квартиры, дома или офиса. Так бывает в двух случаях.
Недвижимость купили или приватизировали в браке
Если муж и жена купили недвижимость в браке, она считается совместной собственностью (ст. 34 СК РФ). Один из супругов не может продать общую квартиру или дом, если второй супруг не согласен на сделку. Это правило действует, даже если в свидетельстве о праве собственности или выписке из ЕГРН значится только один собственник.
Если супруги развелись, но имущество не поделили, оно все еще считается совместным — согласие придется получить.
Недвижимость отремонтировали на общие деньги
Это правило распространяется на случаи, когда квартира или дом принадлежит одному из супругов. Если там провели капитальный ремонт или реконструкцию на средства из семейного бюджета, второй супруг имеет право на долю недвижимости (ст. 37 СК РФ).
По умолчанию считается, что раз один из супругов продает квартиру, второй в курсе и согласен на сделку. Поэтому переход права собственности оформят, даже если согласие супруга не приложат к пакету документов. Такие сделки опасны. Почему — расскажем ниже.
Когда согласие супруга на продажу квартиры не нужно
Согласие супруга не нужно, если он не имеет права на долю недвижимости. Так бывает, если она:
Подарена одному супругу
Досталась одному супругу в наследство
Приватизирована в браке, и один из супругов от нее отказался
Принадлежит только одному супругу на основании брачного договора
В этих случаях недвижимость не считается совместной собственностью, поэтому согласие мужа или жены на продажу не нужно (ст. 36 СК РФ).
Как оформить согласие супруга
Согласие супруга на продажу недвижимости оформляют у нотариуса. В нем отмечают данные о браке, объекте недвижимости и супруге, дающем согласие на продажу.
Чтобы оформить согласие супруга на продажу квартиры или дома, нужно предоставить документы:
Паспорт супруга, который соглашается на продажу
Свидетельство о праве собственности или выписку из ЕГРН
Если супруги развелись, к пакету документов прилагают свидетельство о разводе.
Иногда нотариус запрашивает справки от психиатра и нарколога. Так бывает, если он сомневается в дееспособности человека, дающего согласие на сделку.
Документы предоставляют нотариусу в оригинале.
Сотрудники нотариальной конторы составляют документ о согласии супруга на продажу недвижимости. Супруг его подписывает, а нотариус заверяет.
Услуги нотариуса и оплата госпошлины обойдутся от 1500 до 2500 рублей. Сумма зависит от расценок конкретной конторы.
Срок действия согласия не ограничен. Его оформляют, когда только собираются продавать квартиру, или уже нашли покупателя.
Чем опасна сделка без согласия супруга
Переход права собственности регистрируют и без нотариально заверенного согласия супруга. В этом случае в ЕГРН отмечают, что согласие не предоставили. Такая ситуация опасна, особенно для покупателя.
По закону супруг, которого не предупредили о продаже недвижимости, имеет право в течение года оспорить сделку (ст. 35 СК РФ). Если суд встанет на его сторону, квартира перейдет к старым владельцам. Покупателю придется судиться с продавцом, чтобы вернуть деньги.
Сделку признают действительной, только если покупатель или продавец компенсируют супругу стоимость его доли недвижимости. В этом случае собственником останется покупатель.
Чтобы не потерять квартиру, проверяйте перед покупкой все документы. Если ее купили, приватизировали или отремонтировали в браке, требуйте, чтобы продавец оформил согласие супруга на продажу.