Отчуждение имущества несовершеннолетнего: закон

Продажа или обмен квартиры, как в целом и остальные сделки с недвижимостью — одна из тем, вызывающих самое большое количество вопросов. Причем переживать по поводу правильности оформления всех документов, сопровождающих сделку, могут как сами продавцы, так и, безусловно, покупатели.

В этой статье мы не будем подробно рассказывать о каждом этапе заключения сделки купли-продажи недвижимого имущества, а лишь коснемся одного важного момента — прав детей, прописанных на данной жилой площади или же являющихся собственниками доли в квартире или доме.

Права несовершеннолетнего на недвижимость

Нет, самостоятельно распорядиться имуществом несовершеннолетние дети не могут. Те, кто не достиг 14 лет, в сделках не участвуют совсем — от их имени выступают родители (либо усыновители или опекуны). Дети в возрасте от 14 до 18 лет могут совершать сделки с жильем, но только с письменного разрешения родителей (либо усыновителей или опекунов).

В обоих случаях сделки с жильем, оформленным на ребенка, могут быть совершены только с согласия органов опеки и попечительства. При этом несовершеннолетний может получить право самостоятельно распоряжаться недвижимостью с 16 лет, если будет признан органами опеки или судом полностью эмансипированным (например, если он работает, вступил в брак и т. п.).

Как продать квартиру, собственник которой ребенок

При продаже квартиры, где собственником является ребёнок, необходимо получить:

• письменное согласие на совершение сделки от законных представителей несовершеннолетнего — родителей, усыновителей или попечителя
• распоряжение органов опеки и попечительства на дачу согласия попечителем, родителями совершения купли-продажи несовершеннолетним

Прежде, чем начинать сбор документов, в первую очередь необходимо проанализировать планируемую сделку и дальнейший переезд. Дело в том, что взамен продаваемой квартиры, детям необходимо приобрести собственность, не меньшей площади, чем они располагали до сделки.

Доля ребенка в новом жилье — по площади и стоимости — должна быть не меньше, чем в продаваемой квартире.

Например, если в двухкомнатной квартире площадью 50 квадратных метров и стоимостью по оценке БТИ 1 миллион рублей, у ребенка в собственности находится ровно половина, то в приобретаемой квартире ему должно принадлежать не менее 25 квадратных метров стоимостью 500 тысяч рублей. Если взамен «двушки» покупают однокомнатную квартиру, то доля ребенка в ней соответственно составит почти целую часть. Также органами опеки и попечительства учитывается и месторасположение нового и старого жилья. Негативно органы опеки могут отнестись к варианту, когда взамен квартиры в центре города ребенку покупается жилая площадь в области. Для такого переезда должны быть веские причины, например, по состоянию здоровья.

Важным фактом является и то, что несовершеннолетний в результате сделки не может остаться без жилья. Поэтому если вы продаете жилье без планов на покупку нового, ребенка в любом случае придется наделить соответствующей долей в другой квартире, например, принадлежащей родителям.

К тому же если в цене, продаваемой и приобретаемой квартир имеется даже небольшая разница, то орган опеки может разрешить совершение сделки, но только с обязательством перечислить разницу на банковский счет ребёнка. Этот счет будет заблокирован до достижения им совершеннолетия.

Также следует помнить, что купить квартиру у несовершеннолетнего не могут сами родители, попечители, супруги родителя (попечителя), а также их близкие родственники.

Если возникли сомнения, что права ребенка, в результате сделки не будут ущемлены, следует обратиться в орган опеки по месту регистрации несовершеннолетнего собственника для предварительной консультации.

После одобрения сделки, можно приступить к сбору пакета документов. Все документы предоставляются в оригиналах и ксерокопиях. Начать сбор документов лучше заранее, так как некоторые справки готовятся не за один день.

Также будьте готовы к тому, что органы опеки установят срок предоставления зарегистрированных документов, в том числе выписки из домовой книги с отметкой о постановке несовершеннолетнего на постоянный регистрационный учет по новому месту жительства.

Срок устанавливается соразмерно сделке: 1 месяц в случае продажи и одновременного приобретения жилого помещения, порядка 2 и более месяцев при условии последующего приобретения, например, в новостройке после регистрации права собственности.

Если ребенок – в числе собственников квартиры

Если несовершеннолетний ребенок имеет долю собственности в квартире (независимо от того, прописан он там или нет), то он становится полноправным участником сделки купли-продажи. Как это выглядит?

За малолетних (до 14 лет) детей в сделке действуют (т.е. расписываются вместо них) их родители или представители (п.1, ст.28, ГК РФ).

Дети с 14 до 18 лет (при наличии паспорта) могут сами расписываться за себя в Договоре купли-продажи квартиры, но только с письменного, нотариально заверенного согласия своих родителей или представителей (п.1, ст. 26, ГК РФ).

А те, в свою очередь, могут дать согласие на сделку или принять решение за своих малолетних детей – только после предварительного получения Разрешения Органов опеки и попечительства (об этом ниже).

Кроме того, если для сделки вообще требуется разрешение Органов опеки, и/или несовершеннолетний ребенок указан в числе собственников квартиры (согласно данным Выписки ЕГРН), то сделка по отчуждению такого жилья обязательно должна удостоверяться у нотариуса (п.2, ст.54, ФЗ-218, от 13.07.2015).

Разрешение Органов опеки и попечительства

Защиту имущественных прав несовершеннолетних детей в сделках купли-продажи квартир осуществляют Органы опеки и попечительства, инспекторы которых имеют довольно широкие полномочия.

Именно Органы опеки призваны следить за тем, чтобы права детей при отчуждении недвижимости не были нарушены, а их доля собственности не уменьшилась в результате сделки.

В частности, в задачу Органов опеки, кроме прочего, входит выдача разрешений для совершения сделок с жильем с участием несовершеннолетнего.

В таком разрешении должны быть ясно указаны требования, при соблюдении которых допускается продажа квартиры с долей несовершеннолетнего ребенка (см. пример ниже). Эти требования Опеки являются обязательными к выполнению, и в случае их нарушения, сделка может быть признана судом недействительной по иску Органов опеки или других заинтересованных лиц.

Как правило, требования Органов опеки сводятся к тому, чтобы родители или законный опекун ребенка оформили ему долю собственности в другой квартире, взамен проданной. Таким образом, продажа квартиры, в которой несовершеннолетнему ребенку принадлежит доля собственности превращается в альтернативную сделку (подробнее о таких сделках – см. по ссылке)

В отдельных случаях, например, когда ребенок имеет право собственности в квартире, но фактически живет по другому адресу, допускается не покупать альтернативную квартиру, и не выделять ему долю в ней.

Но тогда Органы опеки требуют, чтобы на имя ребенка был открыт счет в Сбербанке, и туда были бы перечислены деньги за его продаваемую долю.

Минимальная сумма, переводимая ребенку на этот счет, так же устанавливается Опекой.

Для обращения в Органы опеки, нужно предварительно подготовиться и собрать целый пакет документов.

Суть – подтвердить документально существующие права ребенка на квартиру, права родителей или опекунов, а также подтвердить намерения сторон по сделке (что, когда и где собираются продавать и покупать взамен).

Перечень типовых документов для Органов опеки и попечительства для сделки купли-продажи квартиры:

• Свидетельство о рождении ребенка (оригинал и копия), или паспорт ребенка, если ему уже исполнилось 14 лет;
• Заявление от родителей ребенка;
• Паспорта обоих родителей. А в случае отсутствия одного из них — подтверждающий документ (свидетельство о смерти родителя, решение суда о лишении родительских прав, и т.п.);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая продается (оригинал и копия);
• Правоустанавливающие документы по квартире, которая покупается взамен (копия);
• Технические или Кадастровые паспорта на обе квартиры (оригиналы и копии); Дополнительно могут потребовать справки БТИ, экспликации и копии поэтажных планов на обе квартиры (зависит от фантазии инспектора Опеки);
• Отчет независимого оценщика, в котором указаны рыночные цены продаваемой и покупаемой квартир;
• Выписки из Домовой книги и Копии финансово-лицевого счета, либо Единые жилищные документы на обе квартиры (оригиналы);
• Реквизиты банковского счета, открытого на имя ребенка (если вместо доли в квартире, ему перечисляются деньги);
• Если дети старше 14 лет, то их присутствие также необходимо, и от них могут потребовать самостоятельно написать отдельное заявление.

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком

Продажа квартиры с прописанным несовершеннолетним ребенком возможна только при условии, что ему есть куда выписаться после сделки. И Покупателю квартиры здесь имеет смысл заранее поинтересоваться, по какому адресу будет зарегистрирован ребенок, и есть ли там такая возможность. То есть – будут ли по этому адресу зарегистрированы также его родители, родственники или опекуны.

При этом, нужно учитывать, что дети до 14 лет должны проживать (быть прописанными) по тому же адресу, что и их родители, опекуны или усыновители (согласно п.2, ст.20 ГК РФ), а дети с 14 до 18 лет имеют право проживать по другому адресу, например, у близких родственников (у бабушки, взрослых братьев или сестёр, дяди, тети и т. п.).

Когда еще необходимо разрешение органов опеки

Кроме того, в органы опеки необходимо обращаться и в других ситуациях, связанных с недвижимостью.

Если имущество несовершеннолетнего:

• отчуждается;
• сдается в аренду;
• передается в залог;
• передается в безвозмездное пользование;
• подлежит разделу;
• уменьшается в доле.

Кроме того, органы опеки вмешиваются, если планируется оформление отказа несовершеннолетнего от каких-либо прав, связанных с недвижимостью.

Важно различать ситуации, когда ребенок является собственником и только лишь прописан в квартире. Во втором случае согласие органов опеки на продажу недвижимости не требуется. Исключение — если ребенок находится под опекой.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего: закон

Главная › Имущество

Об актуальных изменениях в КС узнаете, став участником программы, разработанной совместно с ЗАО “Сбербанк-АСТ”. Слушателям, успешно освоившим программу выдаются удостоверения установленного образца.

В рамках круглого стола речь пойдет о Всероссийской диспансеризации взрослого населения и контроле за ее проведением; популяризации медосмотров и диспансеризации; всеобщей вакцинации и т.п.

“Лекторы – ведущие эксперты, непосредственные разработчики законов: В. В. Витрянский, Л. Ю. Михеева, Е. А. Суханов, А. А. Маковская. Принять участие можно очно/ онлайн или в записи, в любой точке страны!”

Требуется ли в настоящее время разрешение органов опеки при продаже доли в квартире, принадлежащей на праве собственности малолетнему ребенку (десятилетнего возраста)? Имеются ли какие-либо особенности (например, сбор дополнительных документов и др.) при оформлении сделки купли-продажи доли в имуществе, принадлежащем малолетнему ребенку?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:Совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества, принадлежащего малолетним на праве собственности, во всех случаях требует предварительного разрешения органов опеки и попечительства. Его наличие является необходимым условием регистрации соответствующей сделки, при этом для оформления этого разрешения понадобится письменное согласие ребенка десятилетнего возраста на отчуждение доли. С 01.02.2019 нотариус, удостоверивший договор купли-продажи недвижимости, с согласия сторон сделки самостоятельно направляет в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему необходимые документы.

Обоснование вывода:За малолетних детей (младше 14 лет) сделки по распоряжению недвижимым имуществом могут совершать от их имени только их законные представители – родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

При этом законные представители не вправе совершать и не вправе давать согласие на совершение сделок по отчуждению недвижимого имущества ребенка без предварительного разрешения органа опеки и попечительства.

Такое отчуждение возможно в некоторых случаях, например при перемене места жительства ребенка, необходимости оплаты дорогостоящего лечения и в иных исключительных случаях (п. 2 ст. 37 ГК РФ; ч. 2 ст. 19, ч. 1 ст. 20, ч. 1 ст. 21 Федерального закона от 24.04.2008 N 48-ФЗ “Об опеке и попечительстве” (далее – Закон N 48)).

Законом не приведен перечень обстоятельств, при которых орган опеки и попечительства вправе отказать в выдаче разрешения на совершение сделки при проверке законности сделки по отчуждению недвижимости. По общему правилу эта сделка должна соответствовать интересам несовершеннолетнего, не должна ущемлять его имущественные права или законные интересы*(1).

При этом не имеет значения, зарегистрирован ли малолетний ребенок в квартире, в которой ему принадлежит доля, или нет.Алгоритм продажи квартиры (доли в квартире) можно представить следующим образом.Во-первых, нужно обратиться в орган опеки и попечительства за предварительным разрешением на совершение сделки.

В рассматриваемом случае таковым органом может являться отдел по опеке и попечительству администрации соответствующего муниципального района Саратовской области (ст. 34 ГК РФ).

Перечень документов, необходимых для получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства, нам обнаружить не удалось, поэтому рекомендуем уточнить его непосредственно в органе опеки и попечительства*(2).

Предварительное разрешение или отказ в выдаче такого разрешения должны быть предоставлены опекуну или попечителю в письменной форме не позднее чем через 15 дней с даты подачи заявления о предоставлении такого разрешения. Отказ органа опеки и попечительства в выдаче такого разрешения должен быть мотивирован. Предварительное разрешение или отказ в выдаче разрешения могут быть оспорены в судебном порядке (п. 3 ст. 21 Закона N 48).Во-вторых, при наличии предварительного разрешения нужно заключить сам договор купли-продажи недвижимости. Если несовершеннолетний на момент продажи квартиры зарегистрирован в ней по месту жительства, в договоре купли-продажи можно предусмотреть сроки снятия его с регистрационного учета (п. 2 ст. 292, п. 4 ст. 421 ГК РФ).

С 01.02.2019 нотариус, удостоверив договора купли-продажи, обязан направить в Росреестр заявление о государственной регистрации прав и прилагаемые к нему документы, если стороны сделки не возражают против подачи такого заявления нотариусом (ч. 2, 3 ст.

55 Основ законодательства РФ о нотариате). Среди направляемых нотариусом документов обязательно должен быть документ, удостоверяющий личность ребенка (паспорт законного представителя и свидетельство о рождении ребенка (для детей до 14 лет включительно)).

• Ответ подготовил:Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
• Сулейманов Марат
• Ответ прошел контроль качества
• 15 августа 2019 г.
• Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-*(1) Органы опеки и попечительства могут дать разрешение на совершение сделки при соблюдении определенных условий, например при приобретении в собственность ребенка иного жилья (либо доли в праве общей собственности на жилье), которое должно быть равноценным тому, которое принадлежало ему ранее, то есть не меньшим по площади и стоимости, чем отчуждаемое.*(2) Примерный список документов, требующийся для предоставления государственной услуги – разрешения на совершение сделки по отчуждению имущества несовершеннолетнего – может выглядеть так:– заявление обоих родителей (или лиц, их заменяющих);– паспорта родителей (законных представителей);– свидетельство о рождении ребенка;– согласие ребенка в возрасте от 10 лет на отчуждение квартиры или принадлежащей ему доли в праве общей собственности на нее;– согласие собственников жилого помещения на отчуждение продаваемой доли жилья (оформляется в органе опеки и попечительства или у нотариуса);– копия паспортов всех собственников жилого помещения;– свидетельство о праве собственности на квартиру или выписка из ЕГРН (до 01.01.2017 – ЕГРП);– акт передачи квартиры – в случае приватизации;– выписка из ЕГРН об объекте недвижимости;– поэтажный план и экспликация на квартиру;– отчет о рыночной стоимости имущества;– единый жилищный документ или выписка из домовой книги и финансового лицевого счета;– аналогичные документы на приобретаемую недвижимость;

– банковская выписка, подтверждающая факт открытия на имя ребенка расчетного счета (в случае, когда условием выдачи разрешения на совершение сделки является перечисление денежных средств от продажи на счет ребенка).

Особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего по законодательству Российской Федерации *

Ситдикова Любовь Борисовна, заведующая кафедрой гражданского права и процесса Российского государственного социального университета, доктор юридических наук, доцент.

Шикина Светлана Николаевна, аспирант кафедры гражданско-правовых дисциплин МУ им. С.Ю. Витте.

В данной статье рассматриваются особенности отчуждения жилого помещения с участием несовершеннолетнего.

На основании анализа авторы приходят к выводу, что для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица.

Ключевые слова: жилое помещение, несовершеннолетний, опека и попечительство, защита граждан.

The present article considers the peculiarities of alienation of a living accommodation with participation of a minor.

On the basis of analysis the author makes a conclusion that for complete protection of citizens and minor children thereof, parents or the persons substituting thereof must receive authorization of guardianship and trusteeship agencies to alienation of a living accommodation or reduction of rights to property of a minor.

Key words: living accommodation, minor, trusteeship and guardianship, protection of citizens.

Сделки, при которых происходит отчуждение жилого помещения с участием несовершеннолетних, имеют свои сложности и особенности. Законодательство Российской Федерации различает несовершеннолетних: как лиц, не достигших 14 лет, и лиц в возрасте от 14 до 18 лет.

В соответствии с Гражданским кодексом РФ (далее – ГК РФ) за лиц, не достигших 14 лет, по общему правилу сделки с жилыми помещениями могут совершать от их имени их родители, усыновители или опекуны.

Несовершеннолетние в возрасте от 14 до 18 лет совершают эти сделки с письменного согласия их родителей, усыновителей или опекунов. Несовершеннолетним предоставлено право через законных представителей, с их согласия и самостоятельно совершать сделки.

Однако при совершении сделок по отчуждению ими жилого помещения указанное право может быть реализовано несовершеннолетними не только с учетом объема их дееспособности, согласия законных представителей, но и при наличии разрешения органов опеки и попечительства.

Согласно ст.

37 ГК РФ, опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель – давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, сдаче его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог, сделок, влекущих отказ от принадлежащих подопечному прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного. Порядок управления имуществом подопечного определяется законом.

Законодательством РФ для полной правовой защиты граждан и их несовершеннолетних детей установлено, что родители или лица, их заменяющие, должны получить разрешение органов опеки и попечительства на отчуждение жилого помещения или уменьшение прав на имущество несовершеннолетнего лица. В соответствии со ст. 56 Семейного кодекса РФ (далее – СК РФ) на органы опеки и попечительства возложена общая обязанность: защищать права и интересы несовершеннолетних.

В соответствии с действующим законодательством получить разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения можно в управлении социальной защиты населения города (района) как по месту регистрации несовершеннолетнего, так и по месту нахождения имущества. Этот факт расширяет возможности для получения наиболее “подходящего” решения.

На практике это выглядит так: если не получилось “договориться” с органом опеки и попечительства района, где зарегистрирован ребенок, то можно попробовать получить нужное решение по месту нахождения отчуждаемого имущества.

Для чего надо собрать необходимые документы на отчуждаемый и приобретаемый объекты соответственно: кадастровый паспорт и справку об инвентаризационной стоимости жилого помещения, выписку из домовой книги, справку об отсутствии задолженности по коммунальным платежам и другие.

Предварительное разрешение органов опеки и попечительства на продажу жилого помещения выдается в виде распоряжения главы города, проект которого готовится специалистом, на основании представленных документов.

Если представители, выступающие в интересах несовершеннолетнего лица, приняли решение распорядиться имуществом ребенка, на них распространяются правила, установленные ст. 60 СК РФ в отношении распоряжения имуществом. Правомочия родителей по управлению имуществом ребенка, как установлено п.

3 данной статьи, также определяются гражданским законодательством (ст. 37 ГК РФ). В соответствии с положениями ст.

37 ГК РФ родители малолетних (несовершеннолетних в возрасте до четырнадцати лет) не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а родители несовершеннолетних в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет – давать согласие на совершение сделок по отчуждению имущества ребенка (включая обмен, дарение имущества, сдачу его внаем (в аренду), в безвозмездное пользование или в залог), иных сделок, влекущих отказ от принадлежащих ребенку прав, раздел его имущества или выдел из него долей, а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества. Например, предварительное разрешение органов опеки и попечительства необходимо для совершения сделок (договоров купли-продажи, мены, дарения и др.) в отношении жилых помещений, собственниками которых являются несовершеннолетние.

Семейный кодекс РФ. Ст. 60.

Проблемы и сложности начинаются при получении разрешения, когда органы опеки и попечительства усматривают возможное нарушение прав несовершеннолетнего при отчуждении жилого помещения, так как отсутствуют какие-либо критерии и правила, при которых органам опеки и попечительства возможно было бы наиболее грамотно обосновывать свое решение относительно возможного нарушения прав детей при совершении той или иной сделки с недвижимостью. Очень часто сами органы опеки и попечительства оказываются в затруднительной ситуации, разрешая данный вопрос. Например, уменьшение площади в результате сделки. В отдельных случаях вместо приобретения аналогичной доли или жилья органы опеки и попечительства могут поставить условие о переводе определенной суммы денег на персональный счет ребенка. Или перемена места жительства: переезд из города в деревню, из 15 кв. м – в 100 кв. м, если не преднамеренно, а по медицинским показателям.

Также непонятно, когда возможно отчуждение жилого помещения при условии последующего приобретения соответствующего жилого помещения и когда – при условии одновременного приобретения соответствующего жилого помещения.

Главное, чтобы принцип, при котором принимается положительное решение органа опеки и попечительства, не нарушался, а именно жилищные условия несовершеннолетнего не должны ухудшаться, а доля собственности не должна уменьшаться.

В настоящее время нет четкого определения, в каких случаях данный орган откажет, а в каких – даст разрешение и на каких условиях.

Зависимость решения от конкретного случая, а иногда и от конкретного человека, его оценочный характер приводят к возникновению различных препятствий со стороны органов опеки и попечительства на выдачу разрешения, а иногда и являются предпосылками для возникновения различных злоупотреблений и правонарушений.

Так как органы опеки и попечительства самостоятельны в принятии решений, то в случае получения отказа разрешение на сделку обжаловать такое решение можно только в судебном порядке.

Одной из особенностей при отчуждении жилого помещения является тот факт, что дети могут быть как собственниками, так и пользователями жилого помещения. В соответствии с действующим законодательством обращаться за разрешением нужно, только если ребенок является владельцем продаваемой квартиры или имеет в этой квартире долю собственности.

Сделки купли и продажи недвижимости, в которых собственниками являются несовершеннолетние, обладают повышенным риском. Соблюдая определенные правила, их можно минимизировать.

Во-первых, сделка по отчуждению жилого помещения несовершеннолетнего должна производиться именно и только одновременно с приобретением соответствующего помещения для несовершеннолетнего.

Во-вторых, качество приобретаемого жилья не должно ухудшать жилищные условия, что должно быть подтверждено актом обследования жилищных условий приобретаемого помещения, проведенным выездным инспектором. В-третьих, заявления законных представителей должны быть поданы лично и не могут быть доверены иному лицу на основании доверенности.

  Трудовой договор с продавцом — бланк образец 2020

После вступления в силу 1 марта 2005 г. обновленного Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) в случае, если ребенок прописан в квартире, но не является ее собственником, разрешение органов опеки и попечительства оформлять не требуется.

Но если в продаваемой квартире проживает несовершеннолетний, который находится под опекой или попечительством, либо ребенок, оставшийся без родительского попечения, и отчуждение жилого помещения скажется на интересах ребенка, то, в соответствии со ст.

292 ГК РФ, отчуждение жилого помещения, в котором проживают находящиеся под опекой или попечительством члены семьи собственника данного жилого помещения либо оставшиеся без родительского попечения несовершеннолетние члены семьи собственника (о чем известно органу опеки и попечительства), если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, допускается с согласия органа опеки и попечительства. В данной ситуации интересы ребенка могут пострадать от того, что ему просто негде будет жить. Ведь при продаже квартиры всем прописанным придется сниматься с регистрационного учета по месту жительства.

Отчуждение имущества несовершеннолетнего: закон

Время чтения 5 минут Спросить юриста быстрее. Это бесплатно! Размер шрифта: A+ | A−

Отчуждение имущества несовершеннолетнего ребенка возможно, но закон устанавливает для такой процедуры ряд существенных ограничений.

Государство, защищая интересы своих маленьких граждан, усложнило процедуру совершения сделок, связанных с передачей их имущества новым собственникам. В статье 37 Гражданского кодекса РФ установлено, что все сделки должны быть одобрены Органом Опеки и Попечительства. Но есть и другие особенности, в зависимости от типа имущества и договора.

Законодательное регулирование

Правила заключения различных договоров, в том числе купли-продажи или дарения, установлены в Гражданском кодексе РФ. При этом процедура может отличаться в зависимости от типа имущества, которое передаётся от одного лица другому. Например, при оформлении недвижимости обязательна регистрация в Росреестре.

«Регистрация сделки купли-продажи квартиры»

Если речь идёт об отчуждении имущества несовершеннолетних, следует обратить внимание на следующие нормы:

• статья 37 ГК РФ. В пункте 2 данной нормы устанавливается требование о получении согласия органа опеки при распоряжении имуществом несовершеннолетнего. Однако речь идёт о сделках только по отчуждению;
• статья 60 СК РФ устанавливает, что на родителей распространяется правило статьи 37 ГК РФ;
• статья 28 ГК РФ определяет порядок действия законных представителей за лиц до 14 лет.

Дополнительно стоит обратить внимание на ФЗ «Об опеке и попечительстве», который устанавливает права и обязанности органов Опеки и особенности их функционирования.

Ограничения по реализации имущества несовершеннолетних

Продажа имущества несовершеннолетнего ребенка возможна только при соблюдении законодательных ограничений. Так, на основании пункта 2 статьи 37 требуется согласие органа опеки.

Такое согласие может быть получено только в случае, если представитель несовершеннолетнего докажет, что сделка направлена на достижение определённой выгоды для ребенка.

Например, если ему принадлежит доля в квартире, которую нужно продать, оформляется нотариальное обязательство о выделе ему доли во вновь покупаемом объекте.

При этом доля не должна быть меньше, чем в ранее принадлежащем ему объекте.

Получается, что вопрос, требуется ли разрешение органа опеки на отчуждение имущества, имеет всегда положительный ответ. Согласие обязательно. В остальном сделка проводится по общим правилам.

«Как получить согласие органов опеки на продажу квартиры»

Документы для предоставления в Орган Опеки и Попечительства

Для получения разрешения от Опеки нужно подготовить пакет документации, который включает:

1. Заявление от представителя несовершеннолетнего, если ему ещё нет 14 лет, и от него самого в возрасте от 14 до 18.
2. Согласие родственников или иных лиц, выражающее согласие на временное проживание до приобретения новой недвижимости. Речь идёт только о ситуациях, когда продаётся недвижимость, в которой несовершеннолетний был зарегистрирован.
3. Копии паспортов и свидетельств о рождении всех участников будущей сделки.
4. Копии документов на приобретаемую недвижимость, а также на отчуждаемую.
5. Реквизиты счёта несовершеннолетнего, на который будут зачислены средства от продажи его имущества. Предоставляется только в том случае, если новое имущество не будет приобретаться взамен старого.

Могут потребоваться и другие бумаги, в зависимости от ситуации и типа отчуждаемого имущества.

Как правило, согласие оформляется в срок от 10 до 15 дней. Оно составляется в форме постановления и подписывается главой администрации соответствующего муниципального образования.

Порядок оформления сделки

Отчуждение имущества несовершеннолетнего проводится в несколько этапов:

1. Обращение в Орган Опеки за предварительным согласием на отчуждение. Для этого нужно будет представить все необходимые документы и дождаться ответа.
2. Заключение договора купли-продажи или иной сделки. Если отчуждается недвижимость, то договор должен быть заверен у нотариуса (часть 2 статьи 54 ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»).
3. Подготовка документации для перерегистрации объекта. Обязательно нужно подготовить договор, согласие Органа Опеки и оплатить пошлину.
4. Подать документы на регистрацию в МФЦ или отделение Росреестра.
5. Получить документы о переходе права собственности.

После этого представителям несовершеннолетнего остаётся выполнить свои обязательства, если они имелись. Например, если они предоставляли в Опеку оформленный нотариусом документ, обязывающий их предоставить несовершеннолетнему долю во вновь приобретаемом объекте, то необходимо осуществить такой выдел.

Гораздо проще оформлять объект сразу на нескольких собственников, то есть указывать приобретателем новой недвижимости несовершеннолетнего наравне с остальными лицами. Это позволит не выполнять отчуждение отдельным действием.

Особенности в зависимости от типа имущества

Реализация недвижимости всегда требует государственной регистрации перехода права, поэтому процедура представляется такой сложной. Однако, закон устанавливает ограничения по продаже любых объектов, принадлежащих лицу, не достигшему возраста полной дееспособности.

Например, если речь идёт об отчуждении его транспортного средства, то такое разрешение также потребуется. Однако, в случае со сделками, оформляющимися в простой письменной форме, ситуация несколько сложнее.

С одной стороны, стороны самостоятельно договариваются об условиях, с другой — при отсутствии разрешения опекунского совета договор может быть впоследствии признан недействительным, но только в судебном порядке.

При этом инициатором судебного дела может быть заинтересованное лицо. Им могут выступать представители несовершеннолетнего, а также Прокуратура или Орган Опеки.

Реализовать собственность лица, не достигшего возраста совершеннолетия, можно. Однако для этого в обязательном порядке необходимо обратиться в Орган Опеки и Попечительства и оформить разрешение на совершение такой сделки. В противном случае договор или вовсе не будет зарегистрирован (если речь идёт о недвижимости) или может быть впоследствии признан недействительным.

Сделки с имуществом несовершеннолетних

• В соответствии со статьей 37 Гражданского кодекса Российской Федерации все сделки с имуществом, принадлежащим несовершеннолетним, осуществляются исключительно с предварительного согласия органа опеки и попечительства.
• К имуществу ребенка относятся объекты недвижимости, имущество, полученное по наследству (жилье, автомобили), ценные бумаги, денежные средства.
• Предварительное согласие на отчуждение жилых помещений, в числе собственников которых находятся несовершеннолетние, выдается, как правило, при условии одновременного приобретения на имя ребенка равноценной или большей жилой площади, что является действенной мерой защиты прав детей независимо от их категории (дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, дети из неблагополучных семей, дети, проживающие с родителями). 
• При решении вопроса о выдаче предварительного разрешения на сделку по отчуждению жилого помещения ребенка органы опеки и попечительства руководствуются следующими нормами закона:
• Статья 37 Гражданского кодекса Российской Федерации — опекун или попечитель несовершеннолетнего не вправе без предварительного согласия органа опеки и попечительства совершать сделки по отчуждению имущества, принадлежащего несовершеннолетнему.
• Опекун, попечитель, их супруги, близкие родственники не вправе совершать сделки с подопечным, за исключением передачи имущества подопечному в качестве дара или в безвозмездное пользование, а также представлять интересы подопечного при заключении сделок или ведении судебных дел между подопечным и супругом опекуна или попечителя и их близкими родственниками. 
• Статья 60 Семейного Кодекса Российской Федерации – при осуществлении родителями правомочий по управлению имуществом, принадлежащем несовершеннолетнему, на них распространяются правила, установленные гражданским законодательством в отношении распоряжения имуществом подопечного (ст. 37 ГК РФ)

Статья 26 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает дееспособность несовершеннолетнего, достигшего возраста 14 лет.Для такого несовершеннолетнего необходимо наличие паспорта. Заявления на выдачу разрешения он подает самостоятельно, действуя с согласия своих родителей.

Статья 28 Гражданского Кодекса Российской Федерации устанавливает порядок действия законных представителей за своих несовершеннолетних детей, не достигших возраста 14 лет.

Статья 292 Гражданского кодекса Российской Федерации: отчуждение жилого помещения, если в нем проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные члены семьи собственника, если при этом затрагиваются права или охраняемые законом интересы указанных лиц, совершается с согласия органа опеки и попечительства.

В частности, разрешение органа опеки и попечительства необходимо, если:- в продаваемом жилом помещении признано право пользования за несовершеннолетним, помещенным на воспитание в государственное учреждение; — семья признана неблагополучной, поставлена на учет в органах социальной защиты населения;- в семье проживают несовершеннолетний либо недееспособные совершеннолетние граждане, над которыми установлена опека.

Статья 2 Федерального закона № 154-1 от 4.07.1991г. «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации – приватизация жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние, осуществляется только с участием несовершеннолетних.

Статья 74

Согласование сделок с имуществом несовершеннолетних, или Людоедство органов опеки // Непятничное

Я уже писал о сложностях, с которыми сталкивается всякий, кто воспользовался маткапиталом в целях приобретения жилья и решил просчитать юридические риски последующей продажи такого жилья без предварительного выделения долей. Подробнее об этом здесь: https://zakon.ru/blog/2019/03/18/neispolnenie_obyazatelstv_v_ramkah_ispolzovaniya_matkapitala_kak_osnovanie_nedejstvitelnosti_sdelok_

Вкратце изложу суть своего «кейса»: семья купила однокомнатную квартиру в ипотеку, позже решила вложить в нее маткапитал.

Через какое-то время семья приобретает «на вырост» трехкомнатную квартиру, тоже в ипотеку, для погашения которой хочет продать однокомнатную.

Но чтобы ее продать, нужно сначала выделить доли супруге и детям в рамках исполнения обязательств по маткапиталу. Тут-то все и начинается…

Проанализировав ситуацию, я решил все-таки предварительно выделить доли (интересно, что по закону сделать это собственник обязан не только в отношении супруги и детей, которые появились на момент использования маткапитала, но и в отношении тех детей, кто родился позже, так во всяком случае трактуют закон нотариусы; кроме того, не все нотариусы соглашаются удостоверять сделку по наделению долей до снятия обременения, даже несмотря на то, что сам залогодержатель, т.е. банк, ничего против не имеет). Но в этом посте я хочу поведать о тех сложностях, с которыми столкнулся на следующем этапе.

Здесь на авансцену выходят органы опеки. Без их согласия отчудить детские доли у меня не получится. И с этим согласием не все просто.

Предварительно пройдя консультацию с органами опеки по месту жительства, мы вздохнули более-менее свободно: оказывается, до недавнего времени спокойно согласовывали отчуждение детских долей при условии открытия специального целевого счета в пользу детей и помещения на него денежных средств в размере, не меньшем размера маткапитала. Однако буквально сегодня нам было объявлено, что эта схема уже не работает, а тем, кто ею воспользовался, отказывают в согласовании.

Схема с выделением долей вместо продаваемых в приобретенной «на расширение площади» трехкомнатной квартире тоже не получит поддержки в ООиП в силу запрета возмездных сделок между детьми и родителями по ст. 37 ГК (квартира уже приобретена с использованием ипотеки, де-юре она в собственности у родителей).

Я правда не понимаю, почему не могу взамен продаваемых долей подарить детям аналогичные доли в большей по площади квартире, ну да ладно.

В итоге органами опеки нам было предложено приобрести новую квартиру детям не меньшей площади, стоимость долей в которой была бы не меньше стоимости долей детей в существующей (продаваемой нами) квартире.

При этом органы опеки не могут привести четкие критерии сделки по покупке детям нового жилья взамен отчуждаемого, соответствие которым обеспечивает согласование продажи детских долей в отчуждаемой нами однокомнатной квартире. Были лишь озвучены вышеуказанные два момента: жилплощадь и стоимость долей не меньше, чем в нынешней квартире.

Понятно, что в Москве приобрести квартиру такой же площади за 500 тыс. (стоимость маткапитала) нереально.

Однако больше мы на приобретение нового жилья детям выделять не планировали — нам нужно погашать ипотечный кредит в новой, приобретенной «на вырост», квартире, для чего мы и продаем предыдущую.

По поводу приобретения жилья для детей в других регионах органы опеки гарантировать согласование не берутся и намекают, что вполне возможны варианты с отказом.

В итоге имеем абсурдную ситуацию: государство вроде как бдит, чтобы жилищные права детей не были нарушены, при этом буквальное толкование существующих норм приводит органы опеки в ступор при вопросе согласования продажи жилья меньшей площади для наделения детей жильем в квартире большей площади, если она уже в собственности родителей.

В итоге маткапитал, который вроде как призван решить жилищные проблемы семей, после исполнения обязательств по нему становится камнем преткновения в решении тех же жилищных проблем, когда требуется увеличить жилплощадь и использовать для этого деньги от продажи первоначальной квартиры.

Уверен, в России таких ситуаций масса, и похоже, что адекватного ответа для добросовестных родителей наши публичные органы предложить не могут.

P.S. Глубоко юридически проблему я пока не изучал, возможно, органы опеки в чем-то не правы, однако п. 3 ст. 37 ГК и запрет возмездных сделок между родителями и детьми никто не отменял.

Поскольку покупателям принципиально провести сделку не позже начала июня, варианты с последующим обжалованием в суде мы не рассматриваем и ищем способ 100%-ного согласования сделки ООиП.

Единого регламента согласования такого рода сделок похоже нет — видимо, тут муниципалитеты «кто во что горазд». По крайней мере, такое впечатление складывается при первом приближении к вопросу.