Можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти

   Расторжение договора ренты – проблема из проблем. Договор пожизненной ренты – соглашение между двумя лицами, одно из которых передает недвижимое имущество другому лицу, взамен на обязательство содержать его на постоянной основе. Этот договор можно оспорить в суде.

   Наш адвокат поможет провести оспаривание договора ренты правильно от составления иска до получения желаемого результата.

Особенности договора пожизненной ренты

   Основная особенность договора ренты – его бессрочный характер. Нередко такое соглашение предлагается пожилыми людьми, у которых в собственности есть недвижимость, но нет близких родственников, которые могут за ними ухаживать.

Вторая сторона договора обязуется до самой смерти рентополучателя содержать собственника недвижимости, выплачивать определенную сумму денежных средств, взамен на владение квартирой или домом в будущем.

Доверьте разработку договора профессионалу, чтобы избежать в будущем спорных ситуаций.

   Проблемы начинаются, когда после смерти рентополучателя выясняется, что у него есть родственники, являющиеся прямыми наследниками. До недавнего времени оспорить условия договора ренты могли лишь участники этого соглашения. Сегодня родственники в рамках процедуры оспаривание сделок могут доказать, что этот документ был подписан под влиянием угроз, обмана, насилия.

Порядок расторжение договора ренты в суде

   Важно использовать услуги опытного юриста. Он разработает четкую стратегию, по которой осуществляется оспаривание договора ренты. До судебных заседаний проводятся следующие мероприятия:

• судебно-психиатрическая экспертиза участников процесса;
• взятие показаний у соседей, знакомых, дальних родственников;
• поиск вещественных доказательств.

   Подобные споры рассматриваются в суде. Истец может потребовать полное расторжение договора ренты и возмещение морального ущерба. Сумма компенсации определяется индивидуально.

Судебный процесс может затянуться надолго, потому что подобные споры всегда отличаются сложностью, неоднозначностью.

Доказать, что рентное соглашение было подписано под влиянием насилия и угроз, после смерти рентополучателя сложно.

ПОЛЕЗНО: смотрите также ВИДЕО с советами адвоката по гражданским делам по ведению дел в суде

Оспаривание договора пожизненной ренты при жизни рентополучателя

   Договор ренты можно оспорить и при жизни рентополучателя. Если условия его не выполняются, и это можно доказать, следует подать исковое заявление в суд. В столь непростой ситуации без услуг юриста не обойтись.

Желательно в соглашении закрепить условие о предоставлении регулярных актов о выполнении условий содержания. На основе этих документов в суде принимается решение о расторжении договора ренты или истцу отказывают в этом праве.

Чтобы повысить шансы на успех, стоит обратиться к юристу, специализирующемуся на таких делах.

Как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон?

   Различные жизненные обстоятельства служат причиной прекращения отношений по ренте. Если это желание обоюдное и соблюдены условия, что:

• вся денежная сумма не передана получателю (в том числе и при рассрочке);
• акт передачи имущества не подписан сторонами;
• переход права собственности не прошел регистрацию,

   то участники могут прекратить правоотношения без обращения в судебные инстанции. Казалось бы, обычная ситуация. Но как расторгнуть договор ренты по соглашению сторон и правильно все оформить? Намерения сторон оформляются письменным соглашением, которое должно содержать:

• персональные и паспортные сведения участников намерения;
• срок прекращения обязательств;
• указание на отсутствие неблагоприятных обстоятельств, насилия и угрозы, послуживших основанием прекращения правоотношений;
• условие о возврате имущества;
• об отсутствии запретов и обременений имущества

ВАЖНО: соглашение составляется в трех экземплярах и удостоверяется нотариально.

Могут ли родственники оспорить договор ренты?

   Как правило, получатели ренты – это пожилые и одинокие люди, которые нуждаются во внимании и заботе. Плательщики содержания перед подписанием договора часто обращаются к адвокату с вопросом – а могут ли родственники оспорить договор ренты? Желая завладеть имуществом, нечистые на руку близкие люди подбивают получателей ренты на судебный возврат имущества, аргументируя основания отсутствием надлежащего ухода. Риски можно свести к нулю, если составление соглашения и судебную защиту доверить адвокату по спорам по договору ренты.

   Судебная практика. Е. обратилась в суд с требованием к Л. о возврате жилого помещения, переданного в обеспечение пожизненного содержания с ежемесячными выплатами. Соглашение было зарегистрировано в Росреестре и удостоверено нотариально.

Сама истица и ее свидетели (родственники) показали суду, что основной целью сделки являлся уход за Е., а не содержание и что он осуществлялся ненадлежащим образом. Адвокат на стороне ответчика доказал, что соглашение устанавливает конкретный перечень обязательств (уход за Е. не предусмотрен). Кроме того, Л.

осуществляла уход за Е. по своей инициативе, что подтвердили в заседании соседи. В иске было отказано.

Полезно: смотрите ВИДЕО по вопросу оспаривания договора и оспаривание сделок с помощью адвоката, пишите свой вопрос в х ролика прямо сейчас

Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием

   Перед подачей иска в суд закон требует направить стороне досудебную претензию, в которой предлагается определенное время для ответа.

Если сторона в назначенный срок не направит истцу документальный отказ, то необходимо составить и подать в суд исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием.

Оно передается в суд по месту пребывания ответчика либо расположения переданного имущества. К иску приобщаются:

• чек об оплате пошлины;
• копии заявления для лиц, участвующих в разбирательстве;
• соглашение;
• письменный подсчет суммы к взысканию;
• документальные подтверждения нарушений ответчиком соглашения;
• копии досудебной претензии либо письменный отказа;
• акт приема-передачи имущества

Последствия расторжения договора ренты

   Последствия расторжения договора ренты по обоюдному согласию сторон и в судебном порядке не имеют особых отличий. Они различаются в сроках расторжения и материальных затратах. Если сделка расторгается по соглашению, то обязанность плательщика по содержанию (выплатам и др.) прекращается. Обычно получатель содержания освобождается от возврата полученных платежей.

   Судебное решение, вступившее в законную силу, аннулирует обязательство по содержанию и платежам. Зарегистрированное право собственности плательщика прекращается. Судебный акт передается в регистрирующий орган для исключения записи о праве из реестра, а имущественное право переходит к прежнему собственнику.

Образец иска о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием

• В Октябрьский районный суд
• г. Екатеринбурга
• ИСТЕЦ:
• Л.
• ОТВЕТЧИК:
• К.
• ТРЕТЬЕ ЛИЦО:
• Нотариус

Исковое заявление о расторжении договора ренты с пожизненным содержанием

   02 апреля 1998 года я и моя жена Л. заключили договор пожизненного содержания с иждивением с К.

Согласно данному договору мы передали принадлежащую нам на праве совместной собственности квартиру, а ответчица обязалась осуществлять пожизненное содержание с иждивением. Причем К.

обязана была выплачивать ежемесячно содержание в размере 2 МРОТ, обеспечивать уход за нами, производить уборку квартиры.

   В 2000 году умерла моя жена, поэтому согласно п. 6 договора право на получение пожизненного содержания с иждивением перешло ко мне. Но до сегодняшнего дня ответчица ни разу не выплатила ни мне, ни моей жене содержание, не производила никаких действий по уходу за нами, ни каким образом не помогала мне с похоронами жены, не несла текущих расходов по содержанию квартиры.

   Также необходимо отметить, что я являюсь инвалидом и остро нуждаюсь в постороннем уходе. Не смотря на это, ответчица ни разу не предложила своей помощи, хотя такое обязательство было возложено на нее договором. 24.11.

2005 года в моей квартире произошел пожар, которым было уничтожено почти все мое имущество, сама квартира стала не пригодной для проживания.

Ответчица, зная о произошедшем, ни разу не предложила мне какую-либо помощь, не предпринимала попыток к восстановлению квартиры в ее первоначальное состояние.

   В соответствии с ст.

601 ГК РФ: «по договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты — гражданин передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц). К договору пожизненного содержания с иждивением применяются правила о пожизненной ренте».

   Согласно ст. 599 ГК РФ: «в случае существенного нарушения договора пожизненной ренты плательщиком ренты получатель ренты вправе требовать от плательщика ренты выкупа ренты на условиях, либо расторжения договора и возмещения убытков».

   К. с момента заключения договора не выполняла никаких обязательств, принятых на себя согласно договору пожизненного содержания с иждивением, в отношении меня и моей жены, этим самым она существенно нарушает его условия.

Но за период, после заключения договора по настоящее время, ответчица зарегистрировала в квартире К. То есть заключением договора преследовала только достижение своих целей, не выполняя принятых на себя договором обязанностей.

    На основании изложенного и руководствуясь параграфами 3-4 гл. 33 ГК РФ

ПРОШУ:

• расторгнуть договор пожизненного содержания с иждивением;
• аннулировать свидетельство о праве собственности на квартиру по адресу

Приложение:

1. Договор от 02.04.1998 г.
2. Выписка из домовой книги.
3. Свидетельство о смерти.
4. Выписка из технического паспорта.
5. Квитанция об уплате госпошлины.

1. Дата, подпись
2. Читайте еще о работе нашего гражданского адвоката в рамках оспаривания сделок:
3. Найдем основания для оспаривания договора купли продажи профессионально
4. С нами срок оспаривания договора дарения не будет пропущен

Автор статьи: © адвокат, управляющий партнер АБ «Кацайлиди и партнеры» А.В. Кацайлиди

Можно ли после смерти получателя оспорить договор ренты с пожизненным содержанием

Главная › Жилищное право

• Рента является двусторонним договором, согласно которому рентополучатель осуществляет передачу прав на недвижимость, находящуюся у него в собственности, лицу, оплачивающему ренту, на условиях принятия на себя обязанности по содержанию получателя до момента смерти последнего.
• Лица, получающие ренту – это категория граждан, которым необходимо пожизненное содержание, такими могут быть лица пожилого возраста и имеющие статус инвалидов.
• Инициация оспаривания подобных договоров большей частью поступает от пенсионеров, их родственников или от лиц, претендующих на наследство.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

1. +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
2. +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
3. 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Договор ренты с пожизненным содержанием: как оспорить

• Для этого нужно подготовить личный паспорт и отдельный иск для направления в судебные органы.
• Пошаговое руководство
• Этап 1

Сделки подобного рода оспариваются лишь через суд при указании веской причины, с обоснованием таковой.

В качестве основания может служить несоответствие формы договора общепринятым законодательным требованиям, к примеру, отсутствие госрегистрации либо удостоверения нотариуса.

Документ следует изначально показать специалисту в области юриспруденции и узнать, насколько его содержание входит в законодательные рамки.

1. Как составить договор ренты с пожизненным содержанием, читайте тут.
2. Этап 2
3. Помимо этого, совершенная сделка может быть недействительной при условии, что пенсионер на момент подписания был недееспособен, либо если к моменту подписания им договора, он не осознавал значения этих действий.
4. В суде нужно будет предоставить справку, выданную психоневрологическим диспансером, или определенное заключение экспертизы, выполняться которая может посмертно.
5. Этап 3
6. Весьма важным аргументом, выступающим в пользу расторжения соглашения, может признаться в ходе судебного разбирательства наличие факта введения одной из сторон в заблуждение другой стороны и использование тяжелого положения пожилого человека.
7. Конечно, эти обстоятельства должны подтверждаться конкретными показаниями свидетелей или доказательствами, представленными в письменном виде, в противном случае, судья не будет иметь возможности приобщить их к делу, а в удовлетворении самого искового заявления будет обоснованно отказано.
8. Этап 4
9. Помимо указанных ранее оснований, чтобы иметь возможность оспорить договор пожизненного содержания при обращении в судебные органы, достаточно будет, если плательщиком ренты не выполняются полностью или частично условия договора, являющиеся существенными (не выполняется уход за получателем ренты, не производится перечисление денежных средств на содержание) или присутствует факт его уклонения от взятых на себя договорных обязательств.

Подобная причина является наиболее распространенной в процессе расторжения таких сделок, и она же легче всего подтверждается. В качестве существенных, могут быть признаны неоднократно совершаемые нарушения или те, которые приводят к последствиям негативного характера для второй стороны.

• Следует обратить внимание
• В ходе судебного разбирательства, плательщик ренты может оформить встречный иск, чтобы возместить расходы, которые были понесены при содержании получателя, компенсировать совершенные финансовые расходы (по ремонту жилья истца, его надлежащего лечения).
• Следует подготовиться к тому, что определенную долю средств, приобретенных при действии договора, нужно будет возвратить.

Можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти

Длительный период времени право на оспаривание договора ренты было лишь у участника подобного соглашения.

К примеру, при заключении сделки лицом, не осознающим на этот момент характера выполняемых им действий, либо когда это лицо действовало при наличии фактора угроз, обмана или насильственного принуждения, то, исходя из прямых указаний, содержащихся в статьях 177-179 ГК РФ, право на заявление о недействительности проведенной сделки имело исключительно указанное лицо.

Исключением были лишь ситуации, когда указанной сделкой, совершенной гражданином, не осознающим своих действия, были затронуты интересы других лиц (указано в статье 177 Гражданского кодекса РФ).

К большому сожалению, факт наличия договора ренты всплывал для большинства наследников лишь после ухода из жизни наследодателя.

https://www.youtube.com/watch?v=soJRkFNIBlc

До момента появления постановления Пленума ВС Российской Федерации под №9 от 29.05.2012 г., судебные органы выносили решения об отказе в удовлетворении требований, выдвигаемых наследниками в вопросе оспаривания рентного договора, который был подписан наследодателем в условиях обмана, совершения насилия, высказывания угроз или других подобных принуждающих обстоятельств.

Отказ был мотивирован довольно просто: так как законом установлена лишь возможность заявления о признании рентного договора ничтожным потерпевшей стороной, которой является сторона совершенной сделки, то в этом случае наследники, не фигурирующие в условиях договора, не могут оцениваться как надлежащие истцы. С того момента, как в силу вступило постановление Пленума, ситуация кардинально поменялась.

Пункт 73 Постановления говорит о том, что наследники могут оспорить рентное соглашение, заключенное наследодателем, после смерти последнего. Срок для подачи иска, в этом случае, не изменится.

Как средства в доказывании при рассмотрении споров об отмене рентного договора, применяются судебно-психиатрические экспертизы, включая и посмертного вида, а также показания очевидцев, свидетелей и прочие доказательства.

Следует напомнить, что ни одна из проведенных экспертиз не может являться обязательной для суда. Все экспертизы подлежат рассмотрению и оценке лишь в совокупном их восприятии в рамках судебного дела. Из этого следует, что стратегия действий должна продумываться заранее и со всей скрупулезностью.

Второй вид спора подразумевает возможность оспаривания ренты в период, когда ее участник жив. Наиболее распространенной считают пожизненную ренту, при которой конкретные суммы подлежат выплате рентополучателю в период его жизни.

Помимо этого, рента с пожизненным иждивением может устанавливать и иной список обязанностей для плательщика, речь идет о регулярных посещениях, проведении уборки, обеспечении должного медобслуживания, уходе соответствующей квалификации и т. п.

Право рентополучателя на расторжение соглашения и возможности возмещения причиненного ущерба предусматривается статьей 599 и ч. 2 ст.605 ГК РФ.

В качестве оснований для подобных действий может служить явное нарушение договорных условий. Таким образом, когда плательщик ренты грубо нарушает обязательства, которые он взял на себя при подписании договора, то есть все основания для оспаривания рентного договора и получения компенсации.

1. Подать заявление о признании рентного соглашения недействительным, по причине ненадлежащего выполнения плательщиком ренты обязанностей, имеют право лица, выступающие наследниками рентополучателя.
2. Отдельной причиной для оспаривания рентного соглашения является нарушение выдвигаемых требований к его форме.
3. Как оспаривается рентный договор, исходя из формальных признаков:

• должна соблюдаться письменная форма заключения рентного соглашения;
• соглашение подлежит обязательному нотариальному удостоверению;
• когда в условиях рентного договора будет фигурировать отчуждение недвижимости под рентные выплаты, то нужно провести ее регистрацию в госорганах;
• когда договор ренты будет заключен пребывающим в браке гражданином, то в обязательном порядке будет необходимо согласие второго супруга на осуществление указанной сделки (о чем гласит ч. 3 ст. 35 СК РФ).

Нарушение одного из указанных законодательных требований может быть оценено как достаточное основание для оспаривания рентного договора.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

• +7 (499) 703-47-59 Москва, Московская область
• +7 (812) 309-16-93 Санкт-Петербург, Ленинградская область
• 8 (800) 511-69-42 Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Оспорить договор ренты после смерти рентополучателя

К чему обязывает договор ренты с пожизненным содержанием и как его заключить

Оглавление:

В связи с непростой экономической ситуацией в стране немало престарелых одиноких инвалидов и просто пенсионеров сталкиваются со значительными материальными проблемами. Постоянно растет оплата коммунальных услуг, не отстают и цены на продукты и другие предметы первой необходимости.

А пенсии такие маленькие, что их не хватает даже на самые обязательные расходы – еду, лекарства, оплату коммунальные услуг. Как выжить в таких условиях старому больному человеку? Как правило, последнее, что есть у пожилого человека — это его квартира.

Но далеко не каждый пенсионер захочет сдавать кому-либо свою жилплощадь, даже при постоянно высоких ценах на аренду жилья. Не самый удачный вариант и менять жилплощадь на меньшую квартиру с какой-то доплатой.

Прощание с родным окружением и обстановкой и адаптация к новым условиям для людей пенсионного возраста проходят тяжело, а полученная компенсация (особенно при наличии потенциальных наследников) ─ не гарантия спокойной старости. Кроме того, есть угроза потерять квартиру вообще, угодив в сети аферистов.

Кому же тогда сегодня можно верить? Рекламных назойливых объявлений для одиноких, престарелых и инвалидов, обещающих взамен квартиры санаторный уход и всякие подарки в виде холодильника и телевизора более чем достаточно. Как удержаться от такого соблазна?

Можно завещать квартиру внукам или другим родственникам, которые соглашаются взять на себя обязанности по уходу за престарелым. Риск минимальный, ведь если наследник не будет выполнять своих обещаний, завещание всегда можно переписать. Но не каждый возьмется за такое хлопотное дело без особых гарантий вознаграждения.

Чаще всего люди пенсионного возраста просят нотариуса удостоверить дарственную на квартиру или дома в пользу близких родственников или знакомых, с расчетом, что те позаботятся о них. Но такие планы оправдываются не всегда. Так что каждый из озвученных вариантов имеет серьезные недостатки.

Рента с пожизненным содержанием – что это?

В такой ситуации самое безопасное ─ заключение договора пожизненного содержания с иждивением ─ разновидности пожизненной ренты, которая предусмотрена Гражданским кодексом РФ.

Что же это такое ─ договор ренты с пожизненным содержанием? По такому договору пожизненной ренты получатель ренты – собственник жилья передает свои объекты недвижимости в распоряжение нового владельца — плательщика ренты, обязующегося содержать гражданина пожизненно с иждивением и (или) указанное им другое лицо (указанные третьи лица).

Сторона, которая передает свою недвижимость, может быть представлена только физическим лицом, а плательщиком ренты может быть как частное, так и юридическое лицо. Организации, которые занимаются заключением договоров ренты, также могут быть частными или государственными.

У такого типа договора ренты есть множество плюсов. К примеру, на жилье закон накладывает обременение: плательщик ренты на время действия договора не может производить какие-либо сделки со своей недвижимостью (дополнительная регистрация жильцов, продажа, обмен, залог или аренда и т.п.) без согласия рентополучателя.

Ещё один плюс получателю ренты будет в том, что живет он в своей квартире, как и до оформления договора, но теперь у него есть гарантированная материальная поддержка и уход.

Последнее условие особенно ценно для престарелых и инвалидов ─ категории пенсионеров с особыми потребностями, не способных к полному самообслуживанию.

Важно отличать два вида договоров: ренты с иждивением (пожизненного содержания) от пожизненной ренты квартиры, не предусматривающей другого содержания, кроме денежного. Во втором варианте иждивенец помощь получает только деньгами (ежемесячные выплаты через банк фиксированной суммы) и не может настаивать на других услугах, например, оплату сиделки, если здоровье ухудшается.

Собираясь заключить договор ренты с пожизненным содержанием, особо торопиться не стоит. Подобная сделка — ответственный шаг для каждой стороны, поэтому консультация специалиста будет уместна.

Вот только некоторые ее моменты:

• куда и с кем отправляетесь на сделку;
• надёжна ли выбранная фирма (человек) для оформления договора;
• проверены ли их финансовые возможности.

Перед тем, как поставить подпись на каком-либо документе, надо проверить, что это тот вид договора ренты, условия которого обсуждались и который собирались заключать.

Надо также внимательно изучить в документе прописанные стороны, заключающие договор.

На сегодняшний день лицензирования риелтерской деятельности нет, а это значит, что многие коммерческие фирмы никак не контролируются. Это заставляет быть вдвойне осторожным при выборе плательщика ренты.

Особенности договора пожизненной ренты

В документе подробно прописывается: вид и объем содержания, общая сумма пожизненного содержания, стоимость недвижимости (дома, квартиры, земельного участка), которая передается по договору, а также размер ежемесячных выплат.

Если даже в одном из указанных разделов информации недостаточно, договор признают недействительным. Факт оформления договора ренты с пожизненным содержанием надо заверять у нотариуса.

Сколько стоит такая сделка? За регистрацию договора взимается пошлина – 1,5% от стоимости квартиры или дома. Дополнительно документ надо регистрировать в органах юстиции.

В дальнейшем нотариус будет требовать согласие рентополучателя при наложении обременения или продаже объекта недвижимости.

Обязательства плательщиков ренты

На стандартных условиях плательщик ренты обязуется обеспечить рентополучателю:

1. Жилищные условия в соответствии с требованиями законодательства. Получатель ренты может жить на той же территории или ему предоставляют другое жилое помещение.
2. Качественное питание в соответствии с особенностями возраста и состоянием здоровья. Можно дополнить договор условием о приготовления и подачи пищи иждивенцу.
3. Одежда, ориентированная на климатические условия региона.
4. Уход (гигиенический, помощь в приеме лекарств и пищи), а также уборка жилища.
5. Медицинское обслуживание (вызов скорой или участкового врача, стационарные условия).
6. Оплата ритуальных услуг оговаривается отдельно. Могут быть и дополнительные условия.

Условия договора пожизненной ренты могут оговаривать единовременную выплату части стоимости жилья (от 30 до 50%) при ежемесячном содержании и относительно крепком здоровье без ухода.

Выполнение обязательств по такому договору может взять на себя и третья сторона, если получатель ренты согласен. Плательщик может быть один или несколько.

При заключении договора выполнение обязательств предполагается в натуральной форме, встречаются и комбинированные варианты, но обязательства в денежной форме обязательно должны быть прописаны в договоре, ведь выплаты должны быть регулярными и пожизненными.

Как для любого делового соглашения мониторинг здесь не будет лишним, а потому все выплаты лучше проводить через банк, чеки и квитанции об оплате продуктов и коммунальных, медицинских услуг надо сохранять на случай, если придется подтверждать свои полномочия в суде.

После подписания договора пожизненного содержания рентоплательщик должен привести объект недвижимости в порядок и поддерживать жилье в надлежащем состоянии, выполняя текущий или капитальный ремонт.

Обязанность оплаты коммунальных платежей теперь переходит к рентоплательщику, это может означать потерю льгот получателя ренты – платежи надо будет осуществлять в полном объеме.

Оформление договора ренты с пожизненным содержанием

Если рентные платежи подразумевают разные формы расчета, то имущество передается по договору дарения. Какие формы передачи могут быть более уместны в данном случае, зависит от того, что именно приемлемо для сторон. Указанные методы оплаты самые логичные и стандартные.

Важно знать, что договор аренды предполагает обременение имущества – при заключении сделки имущество становится обремененным договором.

И заключается оно в том, что при отчуждении имущества все обязательства переходят к правопреемнику.

Это означает, что если плательщик ренты проводит какую-то сделку с квартирой, то новый собственник приобретает ее с теми же условиями пожизненного содержания иждивенца.

Защита прав рентополучателя

Если рентоплательщик задерживает выплаты, иждивенец может требовать через суд уплаты процентов, величина которых может фиксироваться в договоре или признаваться равной ставке банковского процента за каждый день просрочки.

Плательщик ренты, который приобрел право собственника жилого помещения, может его продавать, в таком случае его обязанности по договору пожизненной ренты переходят новому собственнику. При нарушении новым владельцем условий договора предыдущий собственник несет за его действия субсидиарную ответственность.

Условия расторжения договора пожизненной ренты

Договор можно расторгнуть в суде при серьезном нарушении рентоплательщиком обязательств по соглашению: оказание помощи с нарушением качества, сроков или объема. Такое требование могут подать и наследники получателя ренты. В такой ситуации получатель ренты может требовать возврата переданного имущества или получения определенной суммы денег в соответствии с договором.

Плательщик ренты также имеет право потребовать компенсации убытков при условии полного выполнения своих обязательств, но поскольку доказать эти факты не всегда возможно, то на практике вернуть деньги довольно проблематично – суды охотнее принимают сторону пенсионеров.

Признание сделки недействительной

Потенциальных рентополучателей, а также их возможных наследников наверняка заинтересует вопрос, можно ли оспорить договор ренты с пожизненным содержанием после смерти.

Сделка может признаваться недействительной, если удается доказать, что в момент подписания договора получатель ренты был недееспособным и не мог осознавать последствия подписания документов. Такой факт можно доказывать и посмертно на основании показаний свидетелей и заключений экспертов.

Безопасность рентоплательщика

Чтобы иметь возможность доказывать выполнение условий договора в суде, рентоплательщику надо очень аккуратно обращаться с платежными документами:

1. При передаче денег брать расписку, квитанцию почтового перевода, выписку из банка.
2. Сохранять все документы – медицинские счета, чеки из аптек, квитанции об уплате коммунальных услуг и магазинов, и др.
3. Для подтверждения обеспечения иждивенца продуктами можно оформлять заказы на дом.
4. Регулярно (раз в квартал) просить получателя ренты писать расписки, что он не имеет претензий к уровню оказания услуг и всех обязательств по договору.

Налогообложение сторон

Договор пожизненной ренты предусматривает получение дохода получателем ренты. Сделку квалифицируют как возмездную, так как плательщик должен предоставлять получателю ренты некоторые материальные блага.

Передаваемое по договору имущество доходом не считается, ведь за него платят, а сами платежи являются доходом, который облагается по ставке НДФЛ в объеме 13%.

Отзывы участников пожизненной ренты

А что думают о ренте с пожизненным содержанием сами участники сделки? Вот несколько отзывов о договоре ренты с пожизненным содержанием:

• Оксана. Есть квартира с одиноким престарелым рентополучателем. Сделку с ним (через своего родственника) заключил грамотный нотариус. Пенсионер в данный момент парализован, и ему требуется особый уход. Формально условия вроде бы соблюдаются – выплата денежной суммы (3 МРОТ) перечисляется на счет ежемесячно, но самое главное – постоянный уход – не осуществляется. Ухаживает за парализованным дальний родственник, суд решение о расторжении договора отклонил, так как формально условия выполняются.
• Игорь Иванович. Влез в ренту 7 лет назад – трешка-хрущевка на последнем этаже. Бабушка претензии увеличивала с каждым днем: сначала кашу свари (в мои 22 года!), потом лекарств на 8 тысяч купил, коммуналку оплачивал, потом путевку ей купил в санаторий в Анапу…, короче, за эти 7 лет две стоимости квартиры выплатил, а когда намекнул об этом бабуле, договор она со мной расторгнула. Вот и все.
• Екатерина. Сама не состою и, слава богу, у меня подруга в такой же ситуации. Квартира – двушка, первый этаж. С бабушкой уже 15 лет живут. В одной комнате бабуля, в другой они втроем с ребенком. Второго родить не решаются, уехать не могут и на день – бабулю надо кормить, она неходячая. На работу не устроишься – бабушке уход нужен. Еще и приплачивают ей (не знаю сколько). Если будете оформлять ренту, подумайте – самое оптимальное – только деньги, без ухода, а сиделку она сама наймет.

Итог

Выгода заключения пожизненного договора для получателя ренты:

• сохранение возможности жить в своей квартире;
• если условия договора нарушаются, его расторжение только в суде;
• право залога на объект недвижимости.

Есть риск, что рентоплательщики окажутся непорядочными и ускорят кончину своего партнера по сделке.

Выгода плательщика ренты:

• приобретение выбранного объекта недвижимости в рассрочку;
• получение права собственности на жилье.

Риски плательщика ренты:

• объект недвижимости остается в залоге у получателя ренты;
• получатель имеет право расторгнуть соглашение;
• полноправным собственником квартиры можно стать только после смерти получателя ренты.

В заключение надо заметить: если партнеры по сделке попались порядочные и условия договора ренты с пожизненным содержанием и иждивением выполняются добросовестно, то это, действительно, гарантия спокойной старости.

Как купить квартиру по договору пожизненной ренты

Мы с супругой хотим купить квартиру. Недавно узнали о варианте пожизненной ренты.

Перечитав массу информации, я до сих пор не до конца понял некоторые нюансы, а именно:

1. Ежемесячные выплаты (если именно такие указаны в договоре) продолжаются до самой смерти рентополучателя, даже если общая сумма выплат со временем превысит рыночную стоимость квартиры?
2. Регулируются ли законом услуги, которые могут быть включены в этот договор? Уход, помощь по хозяйству, медицинское обслуживание и другое.
3. Возможны ли какие-то проблемы с законными наследниками рентополучателя? Могут ли они оспорить законность договора пожизненной ренты и забрать квартиру себе в наследство?

Очень жду вашего профессионального мнения. Спасибо!

Валерий, г. Санкт-Петербург

• Рента бывает трех видов.
• Гражданский кодекс никак не связывает размер ежемесячных выплат по договору ренты с рыночной стоимостью квартиры.
• Может случиться так, что ваши платежи за ренту превысят стоимость квартиры, особенно если получатель ренты здоров и бодр.

Многие получатели ренты, передавшие квартиру совсем не бесплатно, все равно через суд пытаются увеличить размер платежей. «Прожиточный минимум же увеличивается», — вот их аргумент. Однако суды крайне редко принимают их сторону.

Например, Тимирязевский районный суд города Москвы в решении по делу №2-794/12 подчеркнул, что правило о соотношении размеров рентного платежа и прожиточного минимума можно применить, только если квартира была отдана в собственность бесплатно.

Вы спрашиваете, придется ли вам дополнительно ухаживать за получателем пожизненной ренты. Но это зависит от того, какой договор ренты вы заключите.

Если вы заключаете именно договор пожизненной ренты, вы должны будете только регулярно платить получателю.

Если же вы заключите договор пожизненного содержания с иждивением, то ваша основная обязанность — удовлетворять бытовые потребности получателя ренты.

Ходить за продуктами, пылесосить, два раза в неделю водить гулять в парк, делать уколы и все что угодно еще.

Все эти обязанности не только можно, но и нужно прописать в договоре, причем в форме закрытого перечня, без «и так далее» и размытых формулировок.

Это поможет обезопасить себя в том случае, если рентополучатель вдруг решит расторгнуть договор по той причине, что вы не выполняете все свои обязанности.

Договоры пожизненного содержания с иждивением — самый неспокойный вид договоров ренты. Получатели ренты — это чаще всего пенсионеры, иногда с ними бывает сложно договориться. Часто они пытаются расторгнуть такие договоры, потому что уверены, что их обманывают. Иногда, конечно, их действительно обманывают, но порой и сами пенсионеры препятствуют исполнению договора.

Так, Люберецкий городской суд рассматривал дело № 2-7770/2017, в котором пенсионерка, заключившая договор пожизненного содержания с иждивением, однажды просто поменяла замки в квартире, перестала отвечать на звонки и реагировать на попытки другой стороны исполнить договор. Оказалось, что она планировала расторгнуть договор.

Внятных объяснений подобному поведению на суде не нашлось, соседи высказались в пользу плательщицы ренты — подтвердили, что она регулярно носила продукты и всячески помогала пенсионерке.

Суд отказал в удовлетворении требований о расторжении договора, потому что плательщица ренты добросовестно исполняла или пыталась исполнить свои обязанности.

Храните все чеки из магазинов, договоры оказания медицинских услуг и другие документы, которые подтверждали бы ваши расходы на получателя ренты.

По возможности снимайте на камеру все ваши посещения получателя ренты с обязательным указанием даты, если ваши телефон или камера ее не фиксируют. Конечно, сначала спросите разрешения у получателя ренты.

Познакомьтесь с соседями получателя ренты — в подобных спорах суд уделяет большое внимание показаниям свидетелей.

Если получатель ренты сменил замки или иным способом не дает вам попасть в квартиру, вызывайте полицию, она все зафиксирует и составит акт.

По договору ренты имущество переходит в собственность плательщика ренты сразу после заключения договора и регистрации перехода права в Росреестре. Поэтому такое имущество в принципе не включают в наследство — оно в собственности у другого лица.

Но наследники могут попробовать оспорить договор ренты. Обычно они настаивают на том, что получатель ренты не осознавал своих действий и не мог руководить ими в момент заключения договора. Однако наследникам придется доказать свои слова в суде, а это достаточно сложно.

Например, Мосгорсуд рассматривал дело №33-41498/2017, где наследники хотели признать договор ренты недействительным, потому что получатель ренты страдал психическим расстройством.

Суд назначил посмертную судебно-психиатрическую экспертизу.

Психическое расстройство действительно было, но эксперт признал, что оно не сопровождалось «расстройством сознания, препятствующим способности к свободному волеизъявлению, прогнозу последствий своих действий».

Но лучше обезопасить себя от подобных претензий наследников еще на этапе заключения договора. Запросите у получателя ренты до заключения договора заключение из психоневрологического диспансера, которое подтверждало бы отсутствие каких-либо психических расстройств и возможность осознавать и контролировать свои действия.

Споры с наследниками получателя ренты эти самые наследники выигрывают редко. Суды придерживаются позиции, что о необходимости расторгнуть договор должен был заявлять еще сам получатель ренты.

Если он не заявлял, значит, договор исполнялся добросовестно, а оснований для его расторжения, собственно, и нет.

Например, это подтвердила судебная коллегия по гражданским делам Московского городского суда в решении по делу №11-27508/2013.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, правах и законах, здоровье или образовании, пишите. На самые интересные вопросы ответят эксперты журнала.

Как расторгнуть договор ренты?

Договор ренты — это соглашение, по которому получатель ренты передает в собственность плательщику ренты имущество в обмен на периодические денежные выплаты либо предоставление средств на содержание в иной форме. Рента может быть постоянной или пожизненной. Разновидностью пожизненной ренты является пожизненное содержание гражданина с иждивением (ст. 583 ГК РФ)

Договор ренты может быть расторгнут по соглашению сторон или при наличии оснований, предусмотренных законом. Основания и условия расторжения договора ренты зависят от ее вида.

Так, расторгнуть договор пожизненной ренты, в частности договор пожизненного содержания с иждивением, можно только по требованию получателя ренты, если плательщик ренты существенно нарушил условия договора. Расторгнуть договор постоянной ренты можно и по требованию плательщика ренты, если имущество, переданное под выплату ренты, случайно погибло (п. 2 ст. 595, п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Кроме расторжения договора ренты закон предусматривает также возможность выкупа ренты. При постоянной ренте требовать выкупа ренты вправе как получатель ренты, так и ее плательщик, при пожизненной ренте — только получатель (ст. ст. 592, 593, п. 1 ст. 599 ГК РФ).

• Для расторжения договора ренты (выкупа ренты) рекомендуем придерживаться следующего алгоритма.
• Шаг 1. Определите, имеются ли основания для расторжения договора ренты (выкупа ренты)
• Есть определенные основания для расторжения договора ренты, а также для выкупа ренты плательщиком.
• Основания для расторжения договора ренты

Получатель ренты вправе требовать расторжения договора ренты в следующих случаях (ст. ст. 587, 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ):

1) плательщик ренты не выполняет обязанности по обеспечению своих обязательств или по страхованию риска ответственности за невыполнение этих обязательств или утратил обеспечение по своим обязательствам — если под выплату ренты была передана денежная сумма или иное движимое имущество. В этом случае помимо расторжения договора можно потребовать возмещения убытков, вызванных расторжением договора;

2) плательщик ренты существенно нарушил условия договора пожизненной ренты. В этом случае получатель ренты вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков, а если имущество было передано бесплатно, то он может потребовать возврата имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты;

3) плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением.

В этом случае получатель ренты вправе потребовать возврата имущества без компенсации расходов, понесенных плательщиком ренты в связи с содержанием получателя.

Право на возврат имущества принадлежит получателю ренты независимо от того, за плату или бесплатно оно передавалось плательщику ренты при заключении договора.

1. Основания для выкупа ренты
2. Получатель постоянной ренты вправе требовать выкупа ренты плательщиком в следующих случаях (ст. 593 ГК РФ):
3. 1) плательщик ренты просрочил ее выплату более чем на год;
4. 2) плательщик ренты нарушил свои обязательства по обеспечению выплаты ренты;
5. 3) плательщик ренты признан неплатежеспособным;
6. 4) недвижимое имущество, переданное под выплату ренты, поступило в общую собственность или разделено между несколькими лицами.
7. В договоре ренты могут быть предусмотрены и иные основания для выкупа ренты.

Плательщик постоянной ренты вправе отказаться от дальнейшей выплаты ренты путем ее выкупа. Это возможно, если в договоре не предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть реализовано при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего 30 лет с момента заключения договора (ст. 592 ГК РФ).

Получатель пожизненной ренты, в том числе получатель пожизненного содержания с иждивением, вправе требовать выкупа ренты плательщиком, если плательщик ренты существенно нарушил свои обязательства по договору (п. 1 ст. 599, п. 2 ст. 605 ГК РФ).

Шаг 2. Направьте другой стороне предложение о расторжении договора (выкупе ренты)

При наличии оснований для расторжения договора или выкупа ренты направьте другой стороне соответствующее предложение.

Плательщик постоянной ренты вправе заявить требование о ее выкупе в письменной форме не позднее чем за три месяца до прекращения выплаты ренты или за более длительный срок, если он предусмотрен договором ренты (п. 2 ст. 592 ГК РФ).

Выкупная цена, как правило, определяется договором. Если она не определена, то ее приравнивают к сумме ренты, переданной получателю в течение последнего года. Если имущество было передано безвозмездно, в выкупную цену наряду с годовой суммой рентных платежей включается цена переданного имущества (ст. 594 ГК РФ).

Шаг 3. Заключите соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты)

Соглашение о расторжении договора ренты (выкупе ренты) подлежит нотариальному удостоверению (п. 1 ст. 452, ст. 584 ГК РФ).

Одностороннее расторжение договора ренты по требованию стороны договора или принудительный выкуп ренты возможны только в судебном порядке.

Если другая сторона отказалась расторгнуть договор (выкупить ренту) или если вы не получили от нее ответ в срок, указанный в предложении или установленный в договоре, а при отсутствии такового — в 30-дневный срок, вы вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора (выкупе ренты) (п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Шаг 4. Обратитесь в суд с исковым заявлением о расторжении договора ренты (выкупе ренты) и дождитесь решения суда

Подайте исковое заявление в районный суд по месту жительства ответчика. Если в иске заявлено требование о возврате переданного плательщику ренты недвижимого имущества, то исковое заявление предъявляется в районный суд по месту нахождения этого имущества (ст. ст. 24, 28, 30 ГПК РФ).

Уплатите госпошлину исходя из цены иска (п. 1 ст. 333.19 НК РФ).

Шаг 5. В случае возврата недвижимого имущества зарегистрируйте переход права собственности в Росреестре

Если стороны договора ренты заключили соглашение о расторжении договора, предусматривающего возврат недвижимого имущества получателю ренты, или если соответствующее решение принял суд, переход права собственности нужно зарегистрировать в Росреестре (ст. 131 ГК РФ, ст. 9, ч. 1 ст. 14, ст. 15 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Для этого необходимо представить заявление о государственной регистрации, соглашение сторон либо решение суда и уплатить госпошлину.