Покупка коммерческой недвижимости для использования в качестве источника дохода имеет смысл только при условии, что получаемая таким образом прибыль будет больше хотя бы банковского депозита. В этой статье мы вместе сделаем рассчеты и расскажем все о налогах, которые необходимо уплачивать в процессе эксплуатации коммерческой недвижимости.
Увеличьте свой доход, передав коммерческую недвижимость нам в управление.
Классификация коммерческой недвижимости
В первую очередь давайте разберемся, что представляет собой коммерческая недвижимость. В налоговом кодексе РФ (НК РФ) нет определения этого понятия. Если исходить из сложившейся практики, то к коммерческой недвижимости относятся объекты, которые напрямую или косвенно позволяют получать доход и сдаются в аренду чаще всего для деятельности предпринимателей или предприятий.
Обычно к таковым объектам относят следующие:
- деловые центры;
- офисы;
- отели;
- складские помещения;
- производственные цеха;
- пансионаты;
- ночные клубы;
- рестораны;
- бары;
- магазины;
- выставочные центры;
- концертные залы;
- торгово-развлекательные комплексы;
- кинотеатры;
- частные музеи;
- апартаменты и прочие подобные объекты.
Очень важно различать жилую и коммерческую недвижимость. В контексте налогообложения это имеет огромное значение. Налоговая ставка на жильё устанавливается в размере 0,1% от кадастровой стоимости. В отношении коммерческой недвижимости она может доходить до 2%.
Как рассчитать налог на коммерческую недвижимость?
Налог на недвижимое имущество рассчитывается исходя из его кадастровой стоимости. Это касается всех объектов, кроме тех, по которым налог должен вычисляться, исходя из среднегодовой стоимости. Как правило, такая категория объектов является скорее исключением.
Понять, что именно и к какой группе относится, можно, если тщательно изучать региональное законодательство по данному поводу. Нередко исключения устанавливаются именно на уровне субъектов РФ.
Кроме того, региональное законодательство позволяет определить конкретную ставку.
Важно: расчёт налога на основании среднегодовой стоимости возможен в отдельных случаях только в отношении коммерческой недвижимости, которая принадлежит организациям. Налог на недвижимость физических лиц всегда рассчитывается исходя из кадастровой стоимости.
Что нужно знать о среднегодовой стоимости объекта? В данном случае вычисления проводятся следующим образом:
- Нужно узнать изначальную стоимость объекта (по документам).
- Принять во внимание начисленную амортизацию.
- Вычесть из первого второе. Так вы получите среднегодовую стоимость, на которую можно ориентироваться.
Кадастровая стоимость используется в качестве базы всегда для таких объектов, как:
- торговые комплексы и любые помещения, которые относятся к таким сооружениям;
- торговые точки;
- офисы;
- административные здания.
Что нужно знать о налоге на недвижимость?
Налог на недвижимое имущество согласно действующему налоговому законодательству РФ необходимо выплачивать раз в год. При этом расчёт можно провести один раз или же разбить на несколько платежей. Часть платежей могут быть авансовыми. Отражение операций в налоговой отчётности будет напрямую зависеть от того, что конкретно вы выбрали.
Налог на коммерческую недвижимость для физических и юридических лиц начисляется достаточно просто: нужно узнать ставку и умножить на базу. В большинстве случаев, как уже и говорилось выше, в качестве базы используется кадастровая стоимость объекта. Узнать кадастровую стоимость вашей недвижимости можно, получив выписку из ЕГРН.
Процентная ставка у физических лиц не может быть больше 0,1%, у юридических лиц — 2%, как уже и говорилось выше. При этом конкретная процентная ставка определяется на региональном уровне.
Для отдельных субъектов РФ могли предоставляться льготы (например, для Республики Крым). Но льготы закончились в 2020 году.
То есть теперь региональные власти будут устанавливать конкретные процентные ставки без послаблений, а налогоплательщикам придётся рассчитываться с налоговой.
Уклонение от налога на коммерческую недвижимость влечет за собой штраф в размере 20% от невыплаченной суммы.
Если же налог на коммерческую недвижимость выплачивается исходя из среднегодовой стоимости, то в таком случае ставка будет составлять 2,2%. Но соответствующая возможность есть только у организаций.
Важно: по отдельным субъектам хозяйствования на региональном уровне могут устанавливаться свои ставки. Это касается субъектов инвестиционной деятельности и не только. Поэтому при начислении налогов стоит учитывать такие нюансы.
Обратите внимание на то, что ИП не относятся к юридическим лицам. Однако стандартно правила, которые касаются организаций, распространяются и на индивидуальных предпринимателей.
Но в отношении налога на недвижимость сделано исключение. В данном случае ИП будут выплачивать налог так же, как и физические лица.
Это реализовано для того, чтобы уменьшить тяжесть налогового бремени в отношении таких лиц.
Какие налоги неоходимо оплачивать с доходов от коммерческой недвижимости?
Учтите, что налог на коммерческую недвижимость придётся платить вне зависимости от того, используете ли вы её или нет. Именно поэтому при покупке подобной собственности нужно очень хорошо рассчитать будущие схемы получения дохода. Иначе вы получите дополнительные убытки.
Но когда вы наладите поступление прибыли с такого объекта, вам придётся выплачивать налог и с неё. И здесь всё зависит от того, в каком качестве выступает собственник.
Физические лица могут выплачивать налоги с коммерческой недвижимости по следующим ставкам:
- 13% — это если речь идёт об НДФЛ. То есть в данном случае собственник просто выступает как физическое лицо, которое получает доход от распоряжения своим имуществом. Ему достаточно будет указывать источник таких поступлений в ежегодной декларации и всё;
- 6% с дохода или 15% с оборота, если физическое лицо зарегистрируется в качестве ИП. Ставка в данном случае уменьшается. Но нужно учесть, что ИП ещё придётся платить обязательные годовые взносы за себя;
- 4% при поступлении дохода от физических лиц и 6% при поступлении дохода от юридических лиц, если физлицо зарегистрируется в налоговой в статусе самозанятого. Это самый выгодный вариант по ставкам на сегодня. Дополнительные взносы не требуются.
У юридических лиц картина будет другой. Она напрямую зависит от того, какую систему налогообложения выберет организация:
- 6% с получаемого дохода или 15% с оборота, если компания находится на УСН;
- 20% — с дохода, если фирма выбрала общий режим налогообложения (ОСНО).
У индивидуальных предпринимателей есть также возможность купить патент. В таком случае им достаточно будет оплачивать фиксированную сумму (зависит от региона).
Что выгоднее?
В большом количестве ставок довольно легко запутаться, особенно если вы только приступили к изучению этого вопроса. В действительности же оценивать всё нужно не только с позиции получения дохода с коммерческой недвижимости, а в комплексе. В частности:
- Юридическому лицу очевидно выгоднее в большинстве случаев находиться на УСН, а не на ОСНО. Однако иногда общая система налогообложения является более предпочтительным вариантом — для крупных компаний, например, которым нужно продемонстрировать большой объём бухгалтерской отчётности. Правда, в таком случае получение дохода с коммерческой недвижимости становится всего лишь одним из источников прибыли, причём чаще всего — не основным.
- Физическому лицу выгоднее всего зарегистрироваться как самозанятому. Сделать это можно буквально за пару десятков минут через специальное мобильное приложение. В нём не составит особого труда настроить автоматическое отчисление налогов. Но этот режим распространён не на всей территории РФ. Поэтому стоит узнать, есть ли у вас такая возможность.
- При выборе между 6% с прибыли на УСН и 15% с оборота подумайте над тем, можете ли вы подтвердить регулярные расходы в достаточном объёме, которые при этом были бы связаны с такой недвижимостью. Выбрать 15% имеет смысл, если вы часто делаете ремонт, постоянно тратитесь на услуги клининговой компании и т.п. Но в большинстве случаев лучше остановиться на 6%.
Как оптимизировать налоговую нагрузку?
Налоговая нагрузка может оказаться серьёзным бременем, которое помешает получать достаточно высокий доход от коммерческой недвижимости, чтобы такое вложение оправдалось. Поэтому стоит задуматься над тем, как уменьшить такую нагрузку.
Возможно в некоторых случаях полное освобождение от уплаты налога на коммерческую недвижимость. Для этого должно быть право на получение льготы.
Например, такая возможность есть у организаций, которые оказывают помощь социально незащищённым слоям населения (инвалидам или детям).
Резиденты особых экономических зон в ряде случаев тоже освобождаются от уплаты налогов или должны выплачивать их по ставке 0%.
Важно: освобождение от уплаты налогов — это не равнозначно нулевой ставке. В первом случае налогоплательщик не должен вообще ничего делать. Во втором он обязан подавать декларацию или же оформлять любую другую отчётность, которая бы подтверждала его льготы. И если опоздает с подачей таких документов или предоставит их неверно заполненными, например, то его могут оштрафовать.
В отношении юридических лиц налог на коммерческую недвижимость касается именно объектов капитального строительства. То есть выплачивать его с земельных участков не нужно. При этом не имеет значения, обособлены ли они как-то или же на них стоят здания.
В целом у юридического лица есть 2 основных способа уменьшить налоговую нагрузку. Это:
- Оспаривание применения кадастровой стоимости в качестве налогооблагаемой базы, а не остаточной стоимости. То есть нужно доказать, что с соответствующего объекта налог должен взиматься согласно статье 375 НК РФ, а не в соответствии со статьёй 378.2 НК РФ.
- Оспаривание кадастровой стоимости. Она должна соответствовать реальной рыночной, а не быть завышенной. Оспаривание в 2020 году возможно только через суд. Раньше существовала возможность подачи заявления для оспаривания ещё и через комиссию, но сейчас такая схема уже не работает.
Учтите, что оценка кадастровой стоимости объекта проводится каждые 5 лет по закону.
То есть вы можете один раз успешно оспорить результаты, а через несколько лет снова столкнуться с тем, что по вашему объекту установят завышенную стоимость.
Но в таком случае нужно отслеживать появление соответствующих данных и оперативно подавать заявления о корректировке. Вполне вероятно, что во второй раз проходить через судебные разбирательства не понадобится.
Снизить расходы на налоги могут и физические лица. Во-первых, при занятиях предпринимательством они тоже имеют право на ряд льгот. Причём в отношении субъектов малого предпринимательства разных льгот, как правило, больше. Конкретику нужно уточнять уже применительно к отдельно взятому субъекту РФ.
Во-вторых, физические лица имеют возможность выбирать между разными схемами выплаты налогов. Пространства для манёвров у них даже больше, чем у юридических лиц: статус самозанятого, ИП или же просто подача декларации.
В любом случае снижение налоговой нагрузки в отношении коммерческой недвижимости вполне реально. Чтобы понять, чего вы можете добиться, достаточно обратиться к юристам, которые занимаются соответствующими вопросами.
Есть специалисты по оспариванию кадастровой стоимости, которые изначально изучат ваш объект на месте и проанализирует перспективы дела.
Хорошие специалисты обычно не берутся за решение таких задач, если не уверены в успехе.
Также есть налоговые юристы, которые выбрали для себя работу по разным вопросам, так или иначе связанным с ФНС РФ. У них можно проконсультироваться по поводу того, какими льготами у вас получится воспользоваться и не вызывать при этом у налоговой подозрений.
С уплатой налогов с коммерческой недвижимости необходимо разобраться до покупки такого объекта. В противном случае вы можете вложиться в имущество, которое практически не будет приносить доход, так как значительная часть прибыли станет уходить в государственную казну. Чтобы этого избежать, необходимо заранее во всём разобраться. Не стесняйтесь обращаться к профессионалам.
Информация от партнеров по зарубежной недвижимости: на сайте europe-house.com Вы можете выбрать и купить недвижимость во Франции. По всем объектам представлена подробная информация. Сервис работает без дополнительных и скрытых комиссий.
Другие статьи:
Как уменьшить налог на имущество ???? Уменьшение налога на имущество — Контур.Бухгалтерия
Расчет налога на имущество для ООО и ИП отличается. Рассмотрим каждый вариант. Налог на имущество платят коммерческие и некоммерческие компании, которые владеют основным средством в виде недвижимости, не предназначенной для перепродажи. С 2019 года под налог попадает только недвижимое имущество. Так что если у вас есть только транспорт, оборудование и сырье, то платить налог не нужно.
От налога освобождены компании на спецрежимах: УСН, ЕСХН или ЕНВД. Но есть исключения: например, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости, платить налог все равно придется вне зависимости от режима.
ИП также уплачивают налог на имущество, которое используют в предпринимательской деятельности. На ОСНО налог на имущество платят всегда, на УСН и ЕНВД только в случаях, когда налог рассчитывается по кадастровой стоимости.
Объект налогообложения
Организации платят налог со стоимости имущества, которое отвечает следующим условиям:
- его используют или планируют использовать в деятельности компании: для размещения производства или офиса, сдачи в аренду и так далее;
- в перспективе его будут использовать более года;
- его не будут продавать с целью получения прибыли;
- оно приносит доход.
Имущество учитывают на балансе на счете 01, даже если в какой-то период оно не используется. Иногда имущество учитывают на счете 03 “Доходные вложения в материальные ценности”, например, если оно предназначено для сдачи в аренду или лизинг. Даже если основное средство не учитывается на счете 01, платить налог нужно.
Важно! Если у вас на балансе есть жилые дома, то с них в любом случае нужно платить налог по кадастру — даже если они учтены как товары для перепродажи, а не как основное средство.
Кроме того, облагается налогом имущество, которое компания:
- отдала в доверительное управление;
- предоставила в совместную деятельность в рамках договора товарищества;
- получила по концессионному соглашению.
С 2019 года движимое имущество налогом не облагается. Также под налогообложение не подпадают арендованные помещения и недостроенные здания, непригодные для эксплуатации.
Ставка по налогу на имущество
Налог на имущество относится к региональным налогам, поэтому ставка в каждом регионе отличается. Федеральное законодательство лишь ограничило верхнюю границу налога — 2,2 %. А для недвижимости, которая подлежит налогообложению по кадастровой стоимости, максимальная ставка 2 %.
Региональные власти могут устанавливать разные ставки налога в зависимости от вида деятельности, в котором используется имущество.
Налоговая база по налогу на имущество
В соответствии со ст. 375 НК РФ налог считают по среднегодовой стоимости имущества. Эту стоимость организации определяют самостоятельно по итогам каждого отчетного периода.
Но в отношении отдельных объектов база — это кадастровая стоимость имущества, которая внесена в ЕГРН. Перечень таких объектов ежегодно утверждается в регионе и публикуется на официальном сайте регионального правительства.
Бывает так, что компания владеет помещением в здании, а кадастровая стоимость определена только для всего здания целиком. Тогда стоимость помещения считают пропорционально его площади по формуле:
Кадастровая стоимость помещения = Кадастровая стоимость здания * Площадь помещения / Площадь здания
Льготы по налогу на имущество
В ст. 381 НК указано, кто освобожден от уплаты налога:
- организации и учреждения уголовно-исполнительной системы;
- религиозные организации;
- общероссийские общественные организации инвалидов;
- компании-производители фармацевтической продукции;
- специализированные протезно-ортопедические предприятия;
- адвокаты, адвокатские бюро;
- государственные научные центры;
- компании-участники “Сколково” и так далее.
Кроме того, есть и региональные льготы. Найти информацию о них можно в сервисе ФНС.
Как уменьшить налог на имущество
Иногда компании приходится платить высокий налог. Чаще всего это происходит, если имущество облагается налогом по кадастровой стоимости. Разберемся, как можно ее уменьшить.
Закон разрешает пересмотреть кадастровую стоимость в следующих случаях:
- в сведениях о недвижимости, которые использовались при кадастровой оценке, обнаружены ошибки;
- на дату определения кадастровой стоимости уже установили рыночную стоимость.
Кадастровая стоимость может быть искажена в результате обстоятельств, которые установлены в п. 13 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 года № 28:
- неправильно указаны сведения в перечне объектов недвижимости, подлежащей государственной кадастровой оценке;
- оценщик неправильно определил условия, которые влияют на стоимость объекта: месторасположение, назначение, разрешенное использование, аварийное состояние и так далее;
- неправильно применили данные при расчетах;
- не использовали сведения об аварийном состоянии объекта оценки.
Для пересмотра кадастровой стоимости запросите у заказчика оценки или самого оценщика сведения о недвижимости, ответ поступит в течение 7 рабочих дней ст. 24.18 ФЗ.
Куда обращаться для пересмотра кадастровой стоимости
Оспорить кадастровую стоимость можно через специальную комиссию или через суд. При этом для юрлиц прохождение комиссии обязательно, а физические лица могут сразу обращаться в суд.
У комиссии есть преимущества перед судебным разбирательством:
- сроки — комиссия решит вопрос в течение месяца, суд будет идти гораздо дольше;
- нет судебных издержек — комиссия даже не попросит госпошлину;
- решение комиссии можно оспорить в суде, если оно вас не устроит.
Росреестр при каждом управлении в регионе создает комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В течение 7 дней после поступления заявления, комиссия назначает дату рассмотрения спора. Заседание является правомочным, если на нем присутствует более половины членов. Комиссия примет одно из следующих решений в зависимости от того, на каком основании вы оспаривали стоимость.
|
|
Какие документы нужны для оспаривания кадастровой стоимости
При оспаривании кадастровой оценки заявитель обязан доказать, что при определении стоимости были допущены ошибки, или доказать, что рыночная стоимость была совершенно иной. Поэтому в комиссию нужно предоставить:
- справку о кадастровой цене объекта недвижимости;
- копии правоустанавливающих документов на недвижимость;
- документы, подтверждающие недостоверность сведений, которые были использованы для оценки;
- отчет об определении рыночной стоимости на дату определения кадастровой (при наличии);
- одобрение отчета об определении рыночной стоимости от эксперта СРО, в которой состоит оценщик;
- документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки.
Если решение комиссии вас не устроит, вы можете пойти в суд. Тогда кроме вышеназванных документов, нужно собрать:
- документы, подтверждающие вручение копии искового заявлениям всем участникам судебного процесса;
- документ, подтверждающий уплату госпошлины;
- доверенность на представителя;
- документы, подтверждающие досудебный порядок урегулирования спора, если заявление подает юрлицо.
Помните, кадастровая оценка проводится массовым методом, поэтому она очень часто не учитывает все особенности конкретной недвижимости и отличается от реальной цены. Доказав, что при оценке допущена ошибка или что кадастровая стоимость не соответствует рыночной, вы сможете сэкономить на налоге на имущество.
Рекомендуем облачный сервис Контур.Бухгалтерия для ведения учета имущества компании и расчёта суммы налога. А встроенный календарь напомнит о сроках уплаты. Также в Бухгалтерии есть учет, зарплата, отчетность через интернет и другие инструменты. Новичкам дарим бесплатный пробный период на 14 дней.
Предпринимательская деятельность всегда связана с расходами. Это затраты на сырье, услуги, зарплату, аренду и так далее. Особое место в составе затрат ИП составляют налоги, и многие предприниматели стремятся сэкономить. Расскажем, как законно уменьшить налоги ИП.
, Михаил Кобрин
Владельцы транспортных средств по закону обязаны платить налог. Иногда эта сумма может быть высокой, особенно если у машины мощный двигатель. Расскажем, как владельцу транспортного средства законно уменьшить налог к уплате.
, Михаил Кобрин
Как ИП снизить налог на коммерческую недвижимость?
AllaSerebrina/Depositphotos
Для начала давайте разберемся с определениями.
Коммерческая недвижимость имеет назначение нежилого помещения, но стоит разграничивать просто нежилые помещения (к примеру, гаражи) и нежилые помещения, используемые для извлечения прибыли (например, магазины, салоны красоты, ателье и прочее). Индивидуальный предприниматель, который владеет нежилой недвижимостью и использует ее для извлечения прибыли, должен платить налоги на владение и продажу.
Ответы о налоге на коммерческую недвижимость
Можно ли зарегистрировать офис в квартире?
Налог на владение коммерческой недвижимостью
Собственник коммерческого помещения обязан до 1 декабря года, который следует за истекшим налоговым периодом, оплатить налог на владение объектом коммерческой недвижимости. Размер налога определяет налоговая инспекция. Согласно ст.
14 НК РФ, этот налог является региональным и, соответственно, именно законодательные (представительные) органы субъектов РФ определяют ставку, порядок и сроки уплаты – но, безусловно, в пределах, которые установлены Налоговым кодексом.
Сумма рассчитывается на основании кадастровой стоимости объекта (до 2015 года – на основе инвентаризационной стоимости). Но эта практика будет внедряться в регионах постепенно до 2020 года, поэтому, чтобы узнать сумму, которую вы должны заплатить, необходимо воспользоваться данными, указанными на официальном сайте ФНС.
Также стоит отметить, что по новым правилам налог стал больше, и это ощутили собственники торговых и промышленных предприятий. Поэтому государство установило временный понижающий коэффициент, который будет действовать до 2020 года. Статья 406 НК РФ устанавливает налоговую ставку в размере 2%.
Как перевести жилое помещение в нежилое?
Как перевести квартиру из жилой в коммерческую недвижимость?
Налог от продажи коммерческой недвижимости
Индивидуальные предприниматели при продаже имущества уплачивают налог, размер которого зависит от системы налогообложения и ставки. Основная ставка составляет 13% (но для лиц, которые большую часть времени проживают за границей, 30%) от кадастровой стоимости объекта. При УСН применяется ставка 6%.
Если имущество было куплено до января 2016 года, вы освобождаетесь от налога. Дело в том, что до января 2016 года действовало правило, по которому налогоплательщик освобождался от налога, если объект был в собственности более трех лет, а три года с января 2016 года — это как раз январь 2019 года.
При приобретении имущества после февраля 2016 года срок владения, после которого налогоплательщик будет освобожден от уплаты налога, составляет пять лет. Но очень важный момент: согласно внесенной поправке, если помещение использовалось для коммерческих целей, на него не распространяется указанное положение об освобождении от уплаты налога.
На практике также часто встречаются ситуации, когда физическое лицо продает коммерческую недвижимость как личную, предполагая, что на него будет распространяться норма об освобождении от уплаты налога, в случае владения объектом более трех или пяти лет (в зависимости от года приобретения). Но налоговая считает иначе: физические лица обязаны платить налоги с продажи коммерческой недвижимости, если получали доход как ИП. Соответственно, даже если вы купили коммерческую недвижимость до регистрации ИП, а к моменту продажи объекта ИП уже закрыли, заплатить налоги придется. Получается, что позиция налоговых органов сводится к периоду эксплуатации объекта и факту получения дохода. Если хочется обезопасить себя от требований со стороны налоговых органов, лучше переоформить имущество (через дарственную на доверенное лицо, например).
Какой налог платить с продажи нежилого помещения?
Как рассчитать налог с продажи нежилого помещения?
Можно ли уменьшить сумму налога на продажу?
Как мы уже писали, при УСН применяется ставка 6%. Если во время использования помещения вы не пользовались УСН, то при продаже придется заплатить 13%. Но при наличии действующего ИП, работающего по УСН, можно заплатить налог по сниженной ставке – правда, придется доказывать, что объект использовался в настоящей предпринимательской деятельности.
В случае если зарегистрировано ООО, уменьшить взнос тоже можно. От того, внесен ли объект недвижимости учредителем в уставной капитал, зависит, какой налог вы будете платить. Если помещение входит в уставной капитал, при продаже учредитель имеет право компенсировать свои затраты на приобретение собственности. Если они близки к доходу от продажи, можно снизить сумму налога.
- Нюансов в вопросе очень много, поэтому при расчете налога на коммерческую недвижимость рекомендуем воспользоваться онлайн-сервисом на официальном сайте федеральной налоговой службы, в котором есть калькулятор расчетов для конкретного региона и возможность пересчета с учетом всех индивидуальных характеристик объекта и ситуации.
- Текст подготовила Александра Лаврова
- Не пропустите:
- Регистрация и налоги ИП для чайников
- Календарь налогов на недвижимость в 2019 году
- Налог 4% на доход от аренды жилья – как это будет работать?
- Новый налог для неработающих граждан
Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.
Расчет налогообложения коммерческой недвижимости и способы снизить налог — Mioni Consulting. Недвижимость & Бизнес Саратов. Операции с недвижимостью, оценка, инвестиции. +7 (8452) 322-622
К коммерческой относят объекты недвижимости, используемые для получения постоянной прибыли. Согласно Налоговому кодексу (п.1 ст.401) они наряду с другими считаются объектами налогообложения по налогу на имущество физических лиц. Особенностью российского налогового законодательства является то, что земельные участки не подлежат обложению налогом на имущество организаций.
Как рассчитывается налог на коммерческую недвижимость
Примечательно, что в российских нормативных актах для обозначения объектов коммерческой недвижимости используется термин «имущество организаций». Существуют также различия в налогообложении коммерческих объектов, принадлежащих гражданам и организациям.
Коммерческая недвижимость является объектом налогообложения по налогу на имущество организаций, когда она зарегистрирована в ЕГРН и учтена в качестве объекта основных средств на балансе предприятия, владение ей отличается от владения жильем, поэтому и порядок исчисления налога на имущество в двух случаях будет разным.
В отношении зданий, строений, сооружений, помещений налоговая ставка может быть установлена в размере, не превышающем 2% от кадастровой стоимости объектов (для жилых — 0,1%).
Если собственник коммерческой недвижимости физическое лицо, то рассчитывается к уплате налог на имущество физлиц, если организация, то налог на имущество организаций. При расчете налога на имущество физлиц за основу берется кадастровая стоимость объекта недвижимости, которую налоговые органы получают от Росреестра.
Налог на имущество предприятий в каждом регионе (субъекте РФ) устанавливается местным законом «О налоге на имущество организаций», а федеральные власти утверждают максимальную его величину.
Налог может рассчитываться исходя из кадастровой стоимости имущества (около 2%) или его среднегодовой стоимости (в некоторых регионах 2,2%) по специальной формуле, учитывающей остаточную стоимость имущества (разница между первоначальной стоимостью и суммой начисленной амортизации). Дифференцированные ставки налога применяются к некоторым субъектам инвестиционной деятельности.
Налоги на доходы от коммерческой деятельности.
И граждане, и предприятия могут получать доход от сдачи принадлежащей им коммерческой недвижимости в аренду. Физические лица облагаются на полученный доход налогом в 13% от суммы, полученной от арендатора.
Юридические лица в качестве налога уплачивают процент от суммы полученного дохода в зависимости от применяемой системы налогообложения, — основной (ОСН) или упрощенной (УСН), 6% или 15%.
Два способа снижения налога на коммерческую недвижимость
Как легально уменьшить налог на недвижимое имущество? Согласно Налоговому кодексу РФ, льготы по налогу на имущество (вплоть до полного освобождения для объектов в конкретных видах деятельности) предусмотрены для общественных организаций инвалидов, учреждений уголовно-исполнительной системы, резидентов особых экономических зон и некоторых других категорий налогоплательщиков.
В некоторых регионах, как например в Нижегородской области, налоговые льготы применяются в том случае, если собственник объекта недвижимости применяет спецрежимы (ЕНВД, УСН, ЕСХН), а объект налогообложения не входит в перечень объектов согласно пункта 7 статьи 378.2 НК РФ.
Чтобы снизить налог, в налоговой нужно оспорить применение в расчетах налога кадастровой, а не остаточной стоимости, чтобы объект недвижимости облагался не по ст. 378.2 Налогового кодекса, а по ст. 375.
Если это сделать не получится, то выходом может стать снижение величины кадастровой стоимости объекта (в случае если она превышает рыночную стоимость) — в комиссии при Росреестре или в суде. Если будет принято решение в вашу пользу, итогом станет новая кадастровая стоимость объекта коммерческой недвижимости.
Снижение налога на недвижимое имущество юридического лица владеющего офисным зданием
опубликовано:
02.08.2018
У ООО в собственности офисное здание. У данного ООО 1 учредитель физ. лицо. Этот учредитель является пенсионером. В связи с тем, что кадастровую стоимость подняли в 10 раз, учредитель хочет найти способ снизить налог на недвижимое имущество, который уплачивается с кадастровой стоимости. ООО применяет обычную систему налогообложения.
Нужно предложить варианты уменьшения налога, если такие варианты в принципе существуют. Юрист клиента предоставил консультацию, которую из которой следует, что ИП на УСН не должна платить налог на имущество. Необходимо оценить правомерность таких выводов.
Каковы преимущества для учредителя при регистрации в качестве ИП или оформления недвижимости на себя лично, как на физ. лицо?
Плательщиками налога на имущество являются организации, у которых есть имущество, признаваемое объектом налогообложения (п. 1 ст. 373 НК РФ). Недвижимость российских и иностранных организаций облагается налогом на имущество на основании ст. 374 НК РФ, п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.
Вас может заинтересовать: Подготовка правового заключения по вопросам налогообложения.
Недвижимое имущество, которое не является основным средством, поскольку не отвечает признакам, установленным п. 4 ПБУ 6/01:
- объект предназначен для использования в производстве продукции, при выполнении работ или оказании услуг, для управленческих нужд организации либо для предоставления организацией за плату во временное владение и пользование или во временное пользование;
- объект предназначен для использования в течение длительного времени, т.е. срока продолжительностью свыше 12 месяцев или обычного операционного цикла, если он превышает 12 месяцев;
- организация не предполагает последующую перепродажу данного объекта;
- объект способен приносить организации экономические выгоды (доход) в будущем.
С 1 января 2014 г. для некоторых видов недвижимого имущества, являющихся объектами налогообложения, установлен специальный порядок определения налоговой базы на основе их кадастровой стоимости (ст. 378.2 НК РФ, п. 5 ст. 2, ч. 2 ст. 5 Федерального закона от 02.11.2013 N 307-ФЗ).
Вас могут заинтересовать: Услуги по регистрации недвижимости для крупных правообладателей.
Объекты, к которым установлен специальный порядок определения налоговой базы на основе их кадастровой стоимости:
- административно-деловые и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
- нежилые помещения, предназначенные в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета (инвентаризации) для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;
- нежилые помещения, фактически используемые для размещения офисов, объектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания.
Для того чтобы определить, обязаны ли вы исчислять налоговую базу по имеющемуся у вас перечисленному недвижимому имуществу на основе его кадастровой стоимости, нужно выяснить:
- принят ли на территории Москвы закон, закрепляющий обязанность определять налоговую базу по этим объектам недвижимого имущества на основе их кадастровой стоимости (абз. 2 п. 2 ст. 372, п. 2 ст. 378.2 НК РФ).
- включено ли имущество в перечень объектов, в отношении которых налоговая база определяется как кадастровая стоимость (далее — Перечень). Данный Перечень утверждается уполномоченным органом исполнительной власти субъекта РФ (пп. 1 п. 7 ст. 378.2 НК РФ).
Такой перечень определен Постановлением Правительства Москвы от 28.11.2014 № 700-ПП «Об определении перечня объектов недвижимого имущества, в отношении которых налоговая база определяется как их кадастровая стоимость» (приложение 1 и 2).
Данные документы доступны в сети «Интернет» по ссылке https://www.mos.ru/depr/documents/normativno-pravovye-akty-po-uplate-naloga-na-imushchestvo-organizatcii-ot-kadastrovoi-stoimosti/view/159226220/.
Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Москва, ул. ХХХ (кадастровый номер ХХХ ) включено в данный перечень (строка ХХХХ). Таким образом, налоговая база для данного объекта недвижимости должна определяться по кадастровой стоимости.
Вас может заинтересовать: Сопровождение сделок с недвижимостью.
Как снизить налог на недвижимое имущество?
Фактически существует два способа уменьшения налога на недвижимость при владении офисным зданием
- Исключение объекта из перечня;
- Оспаривание кадастровой стоимости объекта.
Вероятнее всего, первый способ не подойдет, поскольку отсутствуют основания для исключения объекта из перечня (объект является коммерческой недвижимостью и обладает всеми необходимыми критериями, для включения в такой перечень).
При реализации первого способа можно рассчитывать на положительное решение, если вид разрешенного использования земельного участка не предполагает размещение объектов коммерческой недвижимости и фактически данное здание не используется для указанных целей.
Второй способ может быть успешно реализован только в том случае, если кадастровая стоимость значительно превышает рыночную стоимость объекта.
На данный момент рыночная стоимость здания определяется в размере 1 056 120 150 рублей по результатам оценки от 01.01.2016 г.
Соответственно, кадастровая стоимость части здания определяется пропорционально площади, которая занимает такая часть по отношению ко всему зданию.
Кадастровая стоимость сперва должна оспариваться в досудебном порядке, а при отрицательном результате оспаривания – в судебном.
Для досудебного оспаривания необходимо обратиться в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.
В комиссию вместе с заявлением представляются правоустанавливающие документы на недвижимость, отчет о рыночной оценке, выписку из ЕГРН. Срок рассмотрения заявления 30 дней.
Возможно, вас заинтересует: Снижение кадастровой стоимости недвижимости.
Усн и уменьшение налога на недвижимое имущество:
Из представленной консультации следует, что налогоплательщики, применяющие УСН, освобождены от уплаты налога на имущество физических лиц. При этом в сноске указано, что из данного правила есть исключение для объектов, которые включены в специальный перечень. Речь идет именно о том перечне, о котором говорилось выше.
На странице 3 представленной консультации как раз цитируются положения НК РФ, связанные со включением объектов недвижимости в специальный перечень. Включение объекта в данный перечень означает, что налог для данного объекта должен определяться по кадастровой стоимости.
Таким образом, из данной консультации как раз следует обратное – налог на офисное здание нужно платить, поскольку данное недвижимое имущество включено в специальный перечень. Если бы офисное здание в перечне отсутствовало, то использование УСН позволило бы не платить налог.
Таким образом, смысл в применении УСН отсутствует. На данный момент ставка по налогу на имущество организаций составляет 1,5% от кадастровой стоимости имущества (в 2017 году она составляла 1,4%).
Ставка налога для физических лиц составляет 2,0% для объектов, стоимость которых превышает 300 млн. рублей. Вместе с тем, если объект включен в перечень, то ставка для физических лиц должна составлять 1,4% от кадастровой стоимости недвижимости.
Вас могут заинтересовать: Инвестиции в недвижимость в Москве.
Данные нормы входят в противоречие между собой, поскольку, с одной стороны, если стоимость объекта недвижимости превышает 300 000 рублей, для него должна применяться ставка 2,0%, с другой стороны, данный объект включен в специальный перечень, что предполагает применение ставки 1,4%. Указанные противоречия могут быть устранены за счет обращения к мэру Москвы за соответствующим разъяснением, поскольку данные нормы региональным законодательством (Закон г. Москвы от 19.11.2014 N 51 «О налоге на имущество физических лиц»).
Вероятнее всего, должна применяться ставка 2,0%, поскольку ставка 1,4% указана в пункте «4)», а ставка 2,0 – в пункте «4.1». Следуя логике законодателя, пункт 4.1 имеет специальное правовое регулирование и должен применяться, в том числе и к тем объектам, которые включены в перечень.
Льготы для пенсионеров при оплате налога на недвижимое имущество
Льготы для пенсионеров в при владении офисным зданием не предусмотрены.
Льготы по налогу на имущество физических лиц распространяются на: жилой дом, квартиру, комнату, гараж, машино-место, помещения, используемые для творческих мастерских (ателье, студий, негосударственных музеев, галерей, библиотек), хозяйственные строения площадью до 50 кв.м., расположенные на земельных участках для ведения ЛПХ, дач, ИЖС.
Общий вывод:
Единственным реальным способом снизить налоговую базу является оспаривание кадастровой стоимости здания, если она существенно отличается от рыночной стоимости.
Вас может заинтересовать: Постановка помещений в торговом центре или офисном здании на кадастровый учет.
Если вам понравилась статья, подпишитесь на наши группы в соц. сетях и порекомендуйте Прайм лигал друзьям и знакомым.