Исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом

18.09.2020

Рынок недвижимости становится все менее защищенным: об этом свидетельствуют данные новейших исследований. В этой связи большой интерес вызывают мошеннические схемы, с помощью которых граждане массово теряют свое жилье и деньги. Большинство преступлений с недвижимостью совершаются при сделках в простой письменной форме. Более того, для многих схем часто невозможно доказать преступный умысел, и пострадавшим гражданам приходится пытаться защитить свои права в суде в порядке гражданско-правовых споров. Подавляющее большинство порочных сделок, которые впоследствии оспариваются в судах, также заключается «на коленке», без участия нотариуса.

Те преступные схемы, которые удалось выявить и доказать, представляют собой, как показывает анализ вынесенных приговоров (по данным исследования Финансового университета при Правительстве РФ), такую картину:

17% — подделка документов. Чуть меньше, 14% обвинительных приговоров было вынесено за недобросовестное оказание риелторских и юридических услуг.

Особенно тревожно, что из них 10% приходится на преступления, совершаемые сотрудниками органов государственной власти и местного самоуправления (администрацией муниципального образования, сотрудниками МФЦ и т.п.) при реализации своих служебных полномочий, связанных с оборотом/регистрацией объектов недвижимости.

На четвертом месте (9%) оказались те псевдо-микрофинансовые организации, которые предоставляли «денежные займы» под залог недвижимости.

Замыкают список те, кто продал недвижимость, находящуюся в обременении или чужое имущество, и те, кто совершал фиктивные сделки купли-продажи для обналичивания материнского капитала, жилищного сертификата, предоставляемых по различным социальным программам и пр. (8 и 7% соответственно). Оставшиеся почти 30% приговоров вынесены еще по более чем полутора десяткам мошеннических схем.

Несмотря на рост количества преступлений, их раскрываемость падает.

Причин тому, как отмечают эксперты Центра исследований Финансового университета, несколько: сложность доказывания умысла и разграничения преступления и гражданско-правового спора; появление новых мошеннических схем, в том числе с помощью цифровых технологий; несовершенство российского превентивного законодательства. Анализ судебной практики показал, что количество приговоров, принятых в первой инстанции и оставленных без изменения в процессе апелляции, кассации и надзора, к 2020 году сократилось на 53% по отношению к 2015.

Именно поэтому, как уже упомянуто выше, большинство пострадавших граждан либо решают свои проблемы в гражданско-правовых спорах, либо вовсе не обращаются за помощью, считая именно себя виноватыми в потере жилья или денег. Эти данные были приведены в Общественной палате на Круглом столе «Актуальные вопросы защиты прав и законных интересов граждан в сфере оборота недвижимости», состоявшемся 15 сентября этого года.

Вот типичные случаи признания сделок с недвижимостью недействительными на основе анализа гражданско-правовых споров:

— Объект недвижимости был продан добросовестному покупателю, право собственности зарегистрировано, но настоящий владелец недвижимости договор не подписывал (например, его подпись была подделана), и даже не знал, что потерял право собственности на жилье. Случаи, когда в МФЦ приводили загримированного под владельца квартиры человека, тоже нередки.

— Под видом безобидного документа (счета на оплату, кредитного договора или договора займа), владельцу квартиры подсовывали на подпись договор купли-продажи жилья в простой письменной форме. Например, в Калининграде 96-летний ветеран подписал такой договор, будучи уверенным, что ставит свою подпись под завещанием — сотрудница МФЦ обманула старика, представившись помощником нотариуса.

— Обманом или силой заставляют подписывать договор купли-продажи людей, которые злоупотребляют спиртным или наркотиками. В лучшем случае, такие владельцы квартир, подписав бумагу, получали небольшую сумму денег или их вывозили в отдаленные районы, в заброшенные дома. В худшем такие граждане лишались жизни.

— Заключение договора продажи недвижимости по поддельным документам, например, по поддельному договору о приватизации недвижимости. Также предметом для гражданско-правового спора могут стать случайные или намеренные ошибки исполнения договора со стороны риелтора, которые повлекли потерю клиентом недвижимого имущества.

— Введение в заблуждение относительно возможных последствий заключения сделки. Так, например, в одном из дел, «истец обратился в суд с требованием о признании договора купли-продажи квартиры недействительным.

Как следовало из материалов дела, ответчик выдвинул в качестве условия заключения договора займа условие в виде подписания договора купли-продажи квартиры, пояснив, что данный договор будет мнимой сделкой и при возврате займа договор аннулируется.

После возврата займа в полном объеме истца заставили съехать из квартиры».

Необходимо помнить, что граждане в целом не обладают высоким уровнем правовых знаний, а также не имеют средств, чтобы привлечь к сопровождению сделки дорогостоящих квалифицированных юридических консультантов. Обращение же к «бесплатным юридическим консультантам» часто на деле оборачивается большими тратами и не приносит желаемого результата.

Представитель Фонда развития правовой культуры Марина Кравченко рассказала о проведенном журналистском расследовании в этой сфере. Сотрудники фонда размещали запрос на сайтах юридических консультаций с просьбой помочь со сделкой купли-продажи недвижимости.

Результатом стал вал звонков от «юридических консультантов», которые обещали сопровождение сделки за «разумную сумму от 45-50 тысяч рублей», но с оговоркой, что цена может вырасти в зависимости от сложности сделки. Также из общения стало понятно, что ответственность в случае, если сделка будет оспорена, понесут только стороны сделки.

Кроме отсутствия четких тарифов и гарантий, смущает еще и абсолютная невозможность проверить квалификацию специалиста, который проводит консультацию. «Клиента» передают с рук на руки, по телефону общаешься с одним специалистом, личную встречу предлагают с другим, кто будет непосредственно осуществлять проверку — неизвестно.

Впрочем, отсутствие каких-либо гарантий, что влечет за собой и мошенничество, и споры в судах для множества пострадавших людей, характерно для любых коммерческих посредников в заключении сделки, будь то самозваные «консультанты» или даже банковские «проверки юридической чистоты сделки», которые, как свидетельствует практика, допускают признание сделки недействительной и потерю добросовестным покупателем своего жилья или денег. Единственный участник оборота недвижимости, кто несет полную имущественную ответственность за результаты своей деятельности в случае, если по его вине причинен ущерб — нотариус.

После детального обсуждения ситуации на рынке недвижимости в Общественной палате, практически все участники круглого стола в качестве основных методов решения указанных проблем называли нотариальное удостоверение сделки. Только нотариус, действуя от имени государства, гарантирует чистоту и законность сделки, защиту прав ее участников.

«Действительно полную защиту участники сделок с жильем могут получить только в результате комплексной работы госрегистратора и нотариуса, — отметил президент Федеральной нотариальной палаты Константин Корсик, — Это в том числе подтверждает успешный пример более 80% стран континентальной Европы, где нотариус в силу закона отвечает за юридическую чистоту всех сделок с недвижимым имущество».

Перед тем как удостоверить сделку, нотариус проводит предварительный анализ представленных ему документов. Перед подписанием договора нотариус устанавливает личности сторон, проводит беседу и с продавцом, и с покупателем, чтобы выяснить, не действуют ли они по принуждению, понимают ли суть сделки.

Кроме того, он обязательно зачитывает сторонам договор и разъясняет все сложные моменты, чтобы убедиться, что и продавец и покупатель согласны подписать документ именно на тех условиях, которые в нем отражены.

А также нотариус разъясняет все правовые последствия сделки. В тот же день пакет документов в электронном виде отправляется в Росреестр для регистрации права собственности.

Именно такой подход позволяет нотариусам разоблачать большинство преступных схем, если мошенники пытаются нотариально удостоверить незаконную сделку.

Не получил налогового уведомления – сообщи сам о наличии объектов недвижимого имущества и транспортных средствах!

Прокурор разъясняет

Уголовная ответственность за регистрацию незаконных сделок с недвижимым имуществом

Статья 170 Уголовного кодекса РФ регламентирует ответственность за регистрацию незаконных сделок с недвижимым имуществом.

Фактически данная статья УК РФ содержит три самостоятельных состава преступления, объектом посягательства которых являются земельные отношения, обеспечивающие рациональное использование и охрану земель; общественные отношения по поводу собственности на землю, а также законные права и интересы граждан, связанные с владением, пользованием и распоряжением землей.

Все составы преступлений по содержанию объективной стороны являются формальными, т.е. момент их окончания связан с совершением следующих действий: регистрация заведомо незаконных сделок с землей; искажение учетных данных Государственного земельного кадастра; умышленное занижение размеров платежей за землю. Каждый из составов имеет свою специфику.

Так, регистрация заведомо незаконных сделок с землей представляет собой действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей (ст.153 Гражданского кодекса РФ). Лица, имеющие в собственности земельный участок (ст.

260 ГК РФ), вправе распоряжаться им постольку, поскольку соответствующие земли на основании закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте.

Под регистрацией следует понимать комплекс бюрократических действий (внесение в список, внесение в книгу, составление перечня, составление описи, запись фактов или явлений), осуществляемых с целью их учета или придания им законности.

Под регистрацией заведомо незаконных сделок с землей следует понимать действия должностного лица, которое, используя свое должностное положение и не выходя за рамки своих функциональных обязанностей, совершает необходимые административные процедуры по регистрации различных сделок, предметом которых является земля (купля-продажа, аренда и т.п.), но при этом в полной мере отдает себе отчет в том, что сделка носит заведомо противоправный характер, т.е. нарушает нормы действующего законодательства о земле.

Предметом преступления при искажении сведений Государственного кадастра недвижимости выступают официальные сведения о земле, правовом режиме землепользования и многие другие данные, содержащиеся в Государственном земельном кадастре.

Государственный земельный кадастр содержит систему необходимых сведений и документов о правовом режиме земель, их распределении по собственникам земли, землевладельцам, землепользователям и арендаторам, категориям земель, о качественной характеристике и народно-хозяйственной ценности земли.

При умышленном занижении размеров платежей за землю объективная сторона характеризуется незаконным уменьшением размера земельного платежа либо незаконным освобождением от налогов и сборов за пользование землей.

Диспозиция в этой части требует изучения различных нормативных документов, в соответствии с которыми исчисляются размеры платежей. Например, согласно ст.65 Земельного кодекса РФ формами платы являются земельный налог и арендная плата.

Первый относится к числу постоянных и взимается ежегодно, а арендная плата устанавливается по соглашению сторон.

Субъективная сторона во всех трех составах характеризуется несколькими обязательными признаками. Во-первых, это вина в форме прямого умысла, т.е.

виновный осознает общественную опасность своих действий и желает их совершить.

Во-вторых, это мотив и цель действий виновного, которые указывают на его желание обогатиться в результате совершения преступных действий или удовлетворить иные личные интересы.

Субъект преступлений специальный — должностное лицо, использующее свое служебное положение.

Прокурор города

старший советник юстиции В.В. Ковалёв

Куда деньги дел? Государство проверит все сделки с недвижимостью и расходы по ним

Думаете, что продажа квартиры — значимое событие только для вас? Нет. Радость от сделки с недвижимостью с вами разделит Росфинмониторинг, а банки будут ревностно следить, чтобы деньги, полученные от её продажи, пошли исключительно на благие цели. Таковы поправки в законодательство, которые вступят в силу с 10 января 2021 года.

Поправки в 115-ФЗ, прозванный в народе «антиотмывочным», и сейчас предполагают контроль за сделками с недвижимостью, но до конца 2020 года отчёт в Росфинмониторинг поступает только об операциях, по которым переходит право собственности. На практике это чаще всего купля-продажа. Сумма сделки, которая подлежит контролю, — от 3 млн и выше.

С 10 января 2021 года норма 115-ФЗ, касающаяся сделок с недвижимостью, будет уточнена. Во-первых, под наблюдение попадёт не только купля-продажа, но и все прочие операции с недвижимостью: аренда, ипотека, коммерческий найм и прочее.

Во-вторых, с 2021 года организации будут подавать отчёт не о самой операции, как это происходит сейчас, а о следующей операции с деньгами, осуществляемой в рамках сделки с недвижимостью.

Центробанк комментирует пункт поправок так:

Обязательному контролю подлежат любые операции с наличными и безналичными денежными средствами, осуществляемые в рамках сделки с недвижимым имуществом. При отнесении операции к подлежащим обязательному контролю в соответствии с указанной нормой, кредитной организации следует принимать во внимание норму статьи 153 Гражданского кодекса Российской Федерации, в соответствии с которой сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей, а также учитывать, что операция с денежными средствами должна быть осуществлена во исполнение сделки, предметом которой является недвижимое имущество

Обращаем внимание, что под контроль попадают не только юридические лица, но и физические.

Стоит ли бояться новшества? Если сделка честная и прозрачная, то нет. Среднестатистический человек продаёт квартиру и следом покупает другую. Признаков сомнительной операции нет.

Не надо забывать, что данные о сделках с недвижимостью попадают ещё и ФНС. Особенно когда расходы на покупку несоразмеримы с доходами. У налоговой может возникнуть вопрос: откуда появились деньги, нет ли нелегальных доходов? Подобную историю мы разбирали в статье «Не по средствам живёшь».

Правда и мифы о деньгах в Instagram

Глава 2

2.1. Определение понятия «рынок недвижимости»

Рынок недвижимости – система правовых, экономических, организационных и культурных отношений между субъектами рынка недвижимости по поводу создания, формирования, распределения, обмена, потребления полезных свойств, а также прав и обязанностей, вытекающих из обладания объектов недвижимости.
Рынок недвижимости, как сектор рыночной экономики, имеет большое значение, что подтверждается:
· колоссальной стоимостью национального богатства, материализованного в недвижимости, из которого по крайней мере половина может быть вовлечена в рыночный оборот и приносить ренту – владельцам, доход – предпринимателям, налоговые и другие платежи – в федеральный, региональные бюджеты, бюджеты муниципальных образований;
· достигнутой уже сегодня высокой долей рынка недвижимости в валовом национальном продукте;
· достигнутым в ряде регионов и городов высоким уровнем доходов бюджета от первичной продажи, сдачи в аренду государственной и муниципальной недвижимости (в том числе земли);
· высоким уровнем сборов в бюджет от налогов на недвижимость и сделок с ней;
· большим количеством рабочих мест, созданных в ходе становления и развития рынка недвижимости.
Рынок недвижимости в национальной экономике выполняет следующие функции:
· эффективное решение социальных задач, связанных с созданием и использованием полезных свойств недвижимости;
· отчуждение полных или частичных прав собственности на объекты недвижимости от одного экономического субъекта к другому и защиту его прав;
· свободное формирование цен на объекты и услуги;
· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими видами объектов недвижимости;
· перераспределение инвестиционных потоков между конкурирующими способами использования земель.
Рынок недвижимости имеет ряд специфических особенностей:
· локализация рынка, поскольку его товары неподвижны, а ценность их в значительной мере зависит от внешней окружающей среды;
· значительно меньшее число сделок купли-продажи;
· владение недвижимостью и сделки с ней обычно предполагают четыре вида затрат: единовременные сравнительно крупные инвестиции; на поддержание объекта в функциональном состоянии (ремонт, эксплуатационные расходы); налог на недвижимое имущество; государственная пошлина и другие сборы на сделки;
· сравнительно высокая степень государственного регулирования рынка законодательными нормами и зонированием территорий (регулируется земельным и гражданским законодательством с учетом водного, лесного, природоохранного и иного специального права);
· рынок недвижимости несовершенен.
Остановимся подробнее на последней особенности рынка недвижимости. Совершенный конкурентный рынок предполагает, что:
· покупатели и продавцы должны иметь точную информацию о ценах;
· продукт на рынке должен быть однородным;
· на рынке должна существовать совершенная мобильность, то есть покупатели и продавцы должны иметь возможность и быть готовы к перемещению для совершения покупки точно так же, как и товары должны быть перемещаемы;
· продавцов и покупателей на рынке должно быть так много, что ни один из них не мог бы влиять на рыночную цену;
· спрос и предложение эластичны по цене;
· издержки сделок низки по сравнению со стоимостью товара.

Любые отклонения от вышеприведенных условий снижают эффективность распределения ресурсов через ценовой механизм. Рассмотрим, в какой степени соответствуют характеристики рынка недвижимости условиям совершенного конкурентного рынка.

Точная информация о ценах. Так как рынок недвижимости не является централизованным, как, например, рынок ценных бумаг, сделки и цены сделок не становятся моментально доступными сразу всем участникам рынка.

Одна из специфических особенностей рынка недвижимости состоит в дефицитности и адекватности рыночной информации, что обусловлено, главным образом, географическим разделением рынка с локализацией спроса и предложения, нерегулярным получением информации продавцами и покупателями по мере потребности в ней.

Здесь трудно получить сведения о ценах фактически состоявшихся сделок, их содержании.

Однородность продукта. Сложность и многообразие прав в совокупности с уникальными физическими характеристиками каждого объекта являются одной из главных причин несовершенства рынка недвижимости. Некоторые ценообразующие характеристики объекта, такие как тип здания, возраст, размеры, общее состояние и условия аренды могут быть известны.

Но детали конструктивных особенностей, особенности конкретных интересов и местоположения, которые, в конечном счете, и будут определять ценовой уровень, могут быть выявлены и проанализированы только профессиональным оценщиком.

Недвижимость может обладать различными физическими потребительскими свойствами: материалом изготовления, степенью новизны, архитектурным стилем, внутренней планировкой, отделкой, сроком службы и др.

Даже при совпадении внешних и эксплуатационных свойств недвижимость может различаться местоположением к подъездным путям, предприятиям инфраструктуры, экологической особенностью региона и т. д. Для жилой недвижимости важен вид из окна (во двор, на улицу, на соседний дом), близость к центру, месту работы и т. д.

Мобильность продуктов. Данному критерию рынок недвижимости не соответствует уже в силу классического определения недвижимости.

Большое количество продавцов и покупателей. Многообразие характеристик недвижимости, в особенности местоположение, в совокупности с отсутствием на местном рынке аналогичной недвижимости-заменителя дает отдельным продавцам элемент монопольного положения на рынке.

Ограничено количество продавцов недвижимости, находящейся в экологически чистых и центральных районах, объектов с высокими потребительскими свойствами, новых объектов, объектов с выразительным художественным стилем.

Пользуясь дефицитом информации о соответствующих ценах или арендных платах, продавец может достигнуть в сделке цены, которая существенно выше рыночного уровня. Ограничено и число покупателей недвижимости, так как последняя, в силу перечисленных потребительских свойств, имеет высокую цену.

Ограниченность продавцов и покупателей приводит к формированию практически индивидуальных цен.

Транзакционные издержки – издержки, которые несут покупатели и продавцы недвижимости по заключению.

Необходимость привлечения профессиональных консультантов, достаточно высокие комиссионные и существенные налоги и сборы в сумме составляют достаточно высокий процент по отношению к сумме сделки.

Величина издержек при проведении сделок с жилой недвижимостью в настоящее время в странах с развитым рынком недвижимости составляет около 5-6% от цены объекта.

Таким образом, из краткого рассмотрения характеристик рынка недвижимости можно сделать вывод об их существенном несоответствии критериям совершенного рынка.

В силу объективных обстоятельств, посредством только ценового механизма нельзя решить задачу оптимального распределения недвижимости, как ресурса общества.

Цены на рынке недвижимости более стабильны и практически не реагируют на краткосрочные изменения рыночной конъюнктуры.

2.2. Рынок недвижимости в ряду других рынков

На рынке недвижимости реализуется одно из важных управленческих правомочий собственника — правомочие рас поряжения правовой судьбой принадлежащего ему объекта недви жимости.

Причем особая двойственная природа недвижимости, как объекта-вещи и как объекта права раздвигает границы и содержание традиционных рыночных операций купли-продажи вещей, включая сюда более широкий спектр операций с частичным изменением правового статуса объектов недвижимости, например, как сдача в аренду.

Рынок недвижимости — одна из разновидностей товарных рынков. Поэтому для общего понимания, структуризации и анализа основных характеристик рынка недвижимости первоначально полезно обра титься к некоторым, более общим определениям рынка.

Международные стандарты оценки с общим понятием рынка связывают «возможность перехода товаров и/или услуг из рук в руки без (излишних ограничений на деятельность продавцов и покупателей, при этом каждая из сторон действует в соответствии с соотношени ем спроса и предложения и другими ценообразующими факторами, в меру своих возможностей и осведомленности, представлений о срав нительной полезности данных товаров и/или услуг, а также с учетом своих индивидуальных потребностей и желаний»5. Одно из более компактных определений рынка звучит следующим образом: «Рынок — это некоторая структура, посредством которой покупатели и продавцы собираются вместе, чтобы установить цену, по которой товар может быть обменен».

В обществах с развитой рыночной экономикой функционирует множество типов рынков: рынки труда, финансового капитала, ценных бумаг, различных товаров и услуг и др.

Структура каждого из рынков, как правило, носит сложный территориально-распределенный, иерархический и многосекторный характер.

Так, например, рынки товаров и услуг имеют весьма детальную сегментацию, разветвленную структуру и многомерные характеристики, соответствуя многообразию предла гаемых товаров и услуг, в том числе по различным отраслевым, видо вым и иным классификационным признакам.

Различные рынки в определенном смысле могут быть связаны между собой: общим географическим пространством, многими об щими социально-экономическими, технологическими и иными при знаками. Так, существуют рынки азиатского региона и рынки евро пейского экономического сообщества, рынки развивающихся стран и стран с переходной экономикой.

Соответственно формируют и используют унифицированные региональные и мировые структури зации рынков, согласованные классификации предметов рыночных операций и, что едва ли не самое главное, сопоставимые статистики рыночных цен для их аналитической обработки, выявления тенден ций и прогнозных оценок ожидаемых изменений.

Существенно, что недвижимость как вещь, как товар также формирует собственный тип товарного рынка.

При этом можно ожидать, что рынки недвижимости:

· с одной стороны, характеризуются общими рыночными свойства ми (такими как: сегментация рынка, балансы спроса и предложения, динамика и тенденции изменения цен, наличие факторов влияния на динамику цен, спроса и предложения и т.д.),

· с другой стороны, обладают своей, присущей именно и только не движимости сегментацией, специфическими признаками и правовым оформлением сделок, своеобразной иерархической и разветвленной структурой, региональными и прочими специализированными при знаками, своеобразной динамикой операций и законодательным их закреплением, другими отличительными свойствами.

В общем случае рыночный обмен любого товара сопровождается сменой его правового статуса — меняется собственник проданного то вара. Однако, для недвижимости спектр возможных изменений право вых отношений шире. То есть, в результате рыночных сделок объект недвижимости может и не менять собственника, но в известной мере менять только свой правовой статус.

Так, права аренды на земельные участки под застройку в престиж ных районах пригорода столицы или известной курортной зоны могут иметь свою конъюнктуру, динамику и балансы или дисбалансы спроса и предложения, колебания цен. Аналогично существуют и весьма распространены во всем деловом мире региональные рынки аренды офисных помещений, торговых и производственных объектов и др.

Арендный бизнес имеет свою доходность, капитализированную оценку, — это, в конечном счете, рынок купли-продажи прав аренды.

Для такого рынка характерны свои отличительные организационно-процедурные механизмы, специфические условия передачи прав с возможными изменениями во времени и в зависимости от внешних условий.

В частности, это могут быть условия регулярного пересмотра ставок арендной платы с учетом процессов инфляции и тенденций на соответствующем секторе рынка.

Для рынков недвижимости характерно разделение на первичный и вторичный рынки. В рамках первичных рынков оперируют с вновь создаваемыми объектами недвижимости.

Это отражает достаточно высокую активность строительного бизнеса, значительные масштабы нового строительства, в частности, жилой недвижимости (housing — в англоязычной терминологии).

На вторичном рынке недвижимости в обороте находятся объекты «со стажем», то есть, уже построенные и находящиеся в использовании.

Одним из специфических свойств рынка недвижимости являются значительные задержки во времени при реакции предложения на воз растание спроса и цен на недвижимость.

Особенно это характерно для первичного рынка недвижимости, то есть, рынка вновь создаваемых объектов-зданий, например, жилой или офисной недвижимости.

Низ кая эластичность предложения объясняется значительными затратами времени на строительство новых объектов, исчисляемого месяцами, а для крупномасштабных объектов недвижимости — годами.

Для лучшего понимания особенностей рынка недвижимости и общности с другими типами рынков полезно также обратиться к меж дународным стандартам определения рыночной стоимости объекта недвижимости: «Рыночная стоимость (Маrket Value) — это предполагае мая денежная сумма, за которую состоялась бы продажа актива на дату оценки заинтересованным продавцом заинтересованному покупате лю в результате коммерческой сделки после проведения надлежащего маркетинга, при которой каждая из сторон обладала бы всей информа цией, действовала бы расчетливо и без принуждения». Это определение, с одной стороны, констатирует традиционность рыночного харак тера сделок с недвижимостью. В этом, общепринятом у специалистов по недвижимости, определении видно, что рыночная стоимость недви жимости трактуется как стоимость товара на совершенном, открытом и конкурентном без ограничений рынке.

С другой стороны, определение рыночной стоимости недвижимости помогает выявить следующие особенности рынков недвижимости:
· сделки с недвижимостью между продавцом и покупателем требу ют существенной подготовки для каждого из них,

ВВЕДЕНИЕ

Сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности, являются одним из источников пополнения местного бюджета, а, следовательно, условием существования и развития муниципальных образований. «Позади остался десятилетний период перехода России к рынку, и сегодня в стране — налицо базовые черты рыночной экономики.

Страна рассталась с монополизмом государственной собственности»,путем выделения из нее муниципальной собственности.

Логика проводимых в стране экономических и политических реформ ставит на повестку дня задачу осуществления дальнейших шагов в сфере земельно-имущественных отношений, а также совершенствования правового регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Совершая сделки с муниципальной собственностью, муниципальное образование не только получает денежные средства, но и выполняет некоторые задачи, поставленные государством.

Так, например, приватизация муниципального жилья направлена на создание условий для осуществления права граждан на свободный выбор способа удовлетворения потребностей в жилище, а также улучшения использования и сохранности жилищного фонда.

Актуальность выбранной темы в настоящее время также объясняется существованием проблем в определении субъекта права муниципальной собственности — обязательного участника сделок с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности. Институт муниципальной собственности до сих пор не работает в полную силу.

С начала были проблемы по разграничению государственной собственности на три уровня. В период господства командно-административной системы недвижимость была объектом лишь государственной собственности.

Решение о выделении из государственной собственности муниципальной было принято еще в начале девяностых годов ХХ века, но и в настоящее время при решении экономического обеспечения деятельности органов муниципального образования (а муниципальная недвижимость является одним из экономических оснований местного самоуправления) «не существует четких критериев для оптимального решения вопросов передачи им собственности». Получается, что законодательно перечень объектов муниципальной собственности определен, а на практике возникает много трудностей. Следует отметить, что даже Президент РФ в своем послании Федеральному Собранию РФ «России надо быть сильной и конкурентно-способной» отметил, что «необходимо Федеральным законом урегулировать отношения по формированию состава имущества, относящегося к муниципальной собственности».

Все чаще в юридической литературе возникает вопрос об определении собственника муниципального имущества. Существует несколько подходов, и предлагаются различные субъекты права муниципальной собственности. Некоторые из теорий приведены в настоящей дипломной работе.

Следует подчеркнуть, что решением проблемы является четкое определение собственника муниципального недвижимого имущества на законодательном уровне необходимо, так как только собственник или им уполномоченный может выступать как одна из сторон сделки с недвижимостью, находящейся в муниципальной собственности.

Предметом исследования являются не все возможные сделки с муниципальным недвижимым имуществом, а наиболее распространенные и совершаемые, как правило, посредством приватизации, проведения аукционов и конкурсов, такие как купля — продажа, аренда и найм муниципальной недвижимости.

Целью дипломной работы является исследование сделок с муниципальным недвижимым имуществом, составляющих предмет работы, для достижения которой необходимо решить следующие задачи: раскрыть основные элементы сделки с муниципальной недвижимостью, выявить существующие проблемы в сфере совершения сделок с муниципальным недвижимым имуществом, а также определить тенденции дальнейшего развития законодательства в сфере регулирования сделок с муниципальной недвижимостью.

Дипломная работа состоит из трех глав, каждая из которых разделена на параграфы. Первая глава работы дает определение понятию муниципального недвижимого имущества, так как оно является предметом исследуемых в дипломе сделок, также рассматриваются виды муниципальной недвижимости.

Вторая глава начинается с раскрытия понятия сделки с муниципальным недвижимым имуществом, так как именно сделки являются предметом исследования, перечислены виды сделок. Будет рассмотрен субъектный состав сделок с муниципальной недвижимостью.

Третья глава посвящена конкретным договорам как видам сделок с муниципальным имуществом, а именно, в главе рассмотрены договора купли — продажи, аренды и найма муниципальной недвижимости, так как они образуют предмет исследуемых в дипломной работе сделок.

Договора рассматриваются через определение их содержания и элементов (таких как, стороны, предмет, форма и т.д.).

При исследовании предмета дипломной работы использовались нормативно-правовые акты Российской Федерации, регулирующие сделки с муниципальной недвижимостью, в частности Гражданский кодекс РФ, основной упор делался на Федеральные законы, Постановления правительства и местное законодательство (Пермского края).

При раскрытии темы дипломной работы, наряду с нормативно-правовыми актами, были использованы научные работы и статьи правоведов, таких как А.А. Сергеева, Ю.К. Толстова, О.Н. Садикова, В.И. Ресина и других.

Положение о сделках с муниципальным имуществом

Подборка наиболее важных документов по запросу Положение о сделках с муниципальным имуществом (нормативно–правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

Судебная практика: Положение о сделках с муниципальным имуществом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Подборка судебных решений за 2019 год: Статья 39.33 «Случаи и основания для использования земель или земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без предоставления земельных участков и установления сервитута, публичного сервитута» ЗК РФ(ООО юридическая фирма «ЮРИНФОРМ ВМ»)Установив, что на основании правового акта органа местного самоуправления ответчику предоставлен земельный участок для ведения торговой деятельности (обслуживание торгового павильона), арбитражные суды указали, что статьей 39.33 ЗК РФ не предусмотрено предоставление в аренду земельных участков в целях эксплуатации на них временных торговых павильонов, поскольку установлена иная процедура размещения таких объектов на территории муниципального образования, в связи с чем правомерно признали договор аренды земельного участка недействительным, т.к. положения законодательных норм и обстоятельств дела не предусматривают предоставления в аренду земельных участков муниципальной собственности для размещения нестационарных торговых объектов; сделка, заключенная между ответчиками, нарушает требования закона и посягает на публичные интересы муниципального образования как собственника спорного имущества.

Статьи, комментарии, ответы на вопросы: Положение о сделках с муниципальным имуществом

Зарегистрируйтесь и получите пробный доступ к системе КонсультантПлюс бесплатно на 2 дня

Открыть документ в вашей системе КонсультантПлюс:Статья: Когда закупки являются крупными сделками(Гурин О.Ю.)

(«Прогосзаказ.рф», 2017, N 11)

Дума городского поселения обратилась в суд с иском о признании недействительным договора, который был заключен муниципальным унитарным предприятием «Водоканал» с нарушением установленного порядка согласования крупной сделки.

Положением об управлении и распоряжении муниципальной собственностью муниципального района предусматривалось, что согласие на совершение унитарным предприятием крупной сделки должно оформляться локальным правовым актом главы муниципального района.

Однако в случае с «Водоканалом» соответствующий нормативный акт не издавался: вместо этого на спорном договоре глава администрации муниципального района просто поставил свою визу о согласовании.

Нормативные акты: Положение о сделках с муниципальным имуществом

«Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления»(утв. Президиумом Верховного Суда РФ 01.10.2014)Поскольку окончательное требование, заявленное истцом, состояло в возврате ему спорного имущества, суд применил при рассмотрении данного дела положения статей 301, 302 ГК РФ и, установив, что спорная квартира была передана собственником в оперативное управление управления социальной защиты населения и выбыла из владения последнего по его воле, а Н. приобрела спорное имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, возмездно и добросовестно, отказал в удовлетворении требований о признании недействительности договора дарения квартиры, договора купли-продажи квартиры (т.е. второй и третьей сделок по отчуждению имущества), применении последствий недействительности сделок, возвращении квартиры в собственность муниципального образования.

Виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом

Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Виды сделок с муниципальным недвижимым имуществом». Также Вы можете бесплатно проконсультироваться у юристов онлайн прямо на сайте.

Самой распространенной сделкой является переход недвижимости от одного собственника к другому. Такой переход может быть по договору купли-продажи, в результате приватизации, наследства, реализации залогов.

К сожалению, нередки случаи, когда спустя определенное время после заключения вроде удачной сделки, договор вдруг признается судом недействительным и расторгается со всеми вытекающими последствиями. То есть такой договор считается, что не заключался, а покупатель и продавец возвращаются в состояние статус-кво.

Такой иск могут подать в суд любая из заинтересованных сторон сделок, органы местного самоуправления. Если речь идет о нарушении прав несовершеннолетних, то иск могут подать органы опеки и попечительства. Например, сторонами заключена сделка купли-продажи квартиры, которая принадлежит несовершеннолетнему лицу.

Вот почему на этапе заключения договора важно юридическое сопровождение сделок с недвижимостью.

Глава 8. Сделки с муниципальным имуществом

Какие условия должны быть обязательно прописаны в договорах купли-продажи недвижимости?

Условиями, обязательными для договоров данного вида, без которых такие договоры будут считаться незаключенными, являются:

условие о предмете (ст.554 ГК РФ), то есть данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору;
условие о цене недвижимого имущества (ст.555 ГК РФ);
условие о перечне лиц, сохраняющих право пользования продаваемым жилым помещением (п.1 ст.558 ГК РФ);
условие о рассрочке платежа при продаже недвижимого имущества в кредит, включающее стоимость недвижимости, порядок, сроки и размеры платежей (п.1 ст.489 ГК РФ).

Кроме того, гражданское законодательство выделяет ряд особенностей в зависимости от субъектного состава:

государственные и муниципальные предприятия могут продавать недвижимость только с согласия собственника (ст.ст.295, 297 ГК РФ);
продажа недвижимости несовершеннолетних и недееспособных может осуществляться лишь с разрешения органов опеки и попечительства (ст.37 ГК РФ);
при продаже недвижимости супругов одним из супругов требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст.35 Семейного кодекса РФ).

Отдельно внимания заслуживает вопрос передачи денежных средств по договору купли-продажи недвижимости. Конечно, способы передачи денег определяются условиями договора. Казалось бы, здесь нет никаких рисков.

Оформление сделки купли-продажи недвижимости состоит из нескольких этапов. Такие сделки подлежат регистрации в Росреестре, о чем вносится соответствующая запись в единую базу данных — ЕГРН.

Однако, если продавец получит от покупателя деньги до момента регистрации договора в Росреестре, то для покупателя есть риск не вернуть ранее оплаченные деньги в случае, если продавцу откажут в государственной регистрации перехода права собственности.

Хорошо, если ситуацию удастся разрешить мирным путем, не прибегая к судебным тяжбам. Но продавец может уже истратить полученные деньги и тогда возврат собственных денег затянется.