Расторжение договора аренды земельного участка: основания, порядок, как составить соглашение или исковое заявление в суд, а также о прекращении действия договора аренды ЗУ

Досрочное расторжение договора аренды земельного участка по требованию Арендодателя По условиям договора аренды земельного участка, одна сторона – Арендодатель передает, а другая сторона – Арендатор, принимает во временное владение и пользование земельный участок. В силу заключаемого договора аренды каждая из сторон берет на себя определенный набор прав и обязанностей, которые в силу закона должны исполняться в полном объеме.

Так как мы говорим о земельных участках сельскохозяйственного назначения, Арендодатель вполне обоснованно рассчитывает на то, что земельный участок в принципе будет использоваться, и будет использоваться по целевому назначению. Разумеется, как любой собственник имущества переданного в аренду, Арендодатель рассчитывает на получение арендной платы, причем систематически и на условиях предусмотренных договором аренды.

К сожалению, очень часто не все условия договора исполняются сторонами или договор не исполняется вообще. «Пострадавшей» стороной в данном случае выступает Арендодатель – собственник или собственники земельного участка.

В настоящей статье я буду рассматривать наиболее часто встречающиеся основания для досрочного расторжения договора аренды по требованию Арендодателя.

Основания расторжения договора аренды

Из оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, прямо предусмотренных Гражданским кодексом, к арендным отношениям, объектом которых выступает земельный участок сельскохозяйственного назначения, можно применить только три: пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями; существенно ухудшает имущество; более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
Рассмотри более детально каждое из указанных в ГК оснований.
Арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями
Для расторжения договора аренды данному основанию, необходимо одно из двух обстоятельств: использование арендованного земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества, либо неоднократное нарушение условий договора аренды.

Неоднократное нарушение условий договора, как основание для досрочного расторжения договора аренды говорит само за себя, т. е. арендатор периодически нарушает различные условия договора аренды: сроки выплаты арендной платы, выплата арендной платы не в полном объеме и т. д.

Мы остановимся на таком основании как использование земельного участка с существенным нарушением условий договора аренды или назначения имущества.

В соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса РФ существенным нарушением условий договора признается такое нарушение договора одной из сторон, в силу которого другая сторона в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

При обращении в суд с исковым заявлением Истец-арендодатель должен доказывать, что нарушение условий договора, допущенные арендатором, являются для него существенными. Об этом прямо говорит Пленум ВАС РФ в Постановлении №11 от «24» марта 2005 года «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства» (см. п. 23 Постановления)

При этом необходимо помнить, что при обращении в суд с требованием досрочно расторгнуть договор аренды земельного участка, в связи с существенным нарушением условий договора аренды, Вам может быть отказано в удовлетворении заявленных требований, если в процессе будет установлено, что все существенные нарушения условий договора аренды устранены арендатором в разумный срок (см. последний абзац п. 23 того же Постановления).

Практика показывает, что разумным сроком для погашения задолженности по арендной плате является срок от 5 рабочих дней.
Возникает вопрос: Какие факторы могут влиять на признание нарушений условий договора существенными?
По мнению ФАС Северо-Западного округа(Постановление от «31» августа 2006 года по делу N А56-48357/2005)для оценки существенности нарушений условий договора «могут иметь значение длительность периода просрочки, размер недоплаты, а также причины недоплаты…»
Еще одним обстоятельством, свидетельствующим о существенности нарушений условий договора аренды, является факт передачи земельного участка в субаренду при наличии запрета на такую сделку.

ВАС РФ Определением от 16. 06. 2011 года №ВАС-7165/11 по делу №А41-22196/08 отказал в передаче дела в Президиум для пересмотра в порядке надзора Постановление ФАС Московского округа, который оставил в силе Решение суда первой инстанции, согласно которому, передача земельного участка в субаренду, если это запрещено договором аренды, является существенным нарушением условий договора.

Безусловным основанием для расторжения договора аренды является факт неиспользование земельного участка сельскохозяйственного назначение в течение трех лет подряд, если более длительный срок не установлен договором – Постановление ФАС Московского округа от 25. 11. 2009 NКГ-А40/12268-09 по делу N А40-39667/09-9-351.

Существенно ухудшает имущество

Как можно существенно ухудшить имущество, если таким имуществом является земельный участок сельскохозяйственного назначения?

Думаю, что для ответа этот вопрос необходимо обратиться к Кодексу об административных правонарушениях.

Статьями 8. 6 и 8. 8 КоАП РФ устанавливается ответственность за различные правонарушения при использовании земельного участка.

К таким правонарушениям относятся: самовольное снятие или перемещение плодородного слоя почвы; уничтожение плодородного слоя почвы, а равно порча земель в результате нарушения правил обращения с пестицидами и агрохимикатами или иными опасными для здоровья людей и окружающей среды веществами и отходами производства и потребления; не использование земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, оборот которого регулируется Федеральным законом от 24 июля 2002 года N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения», для ведения сельскохозяйственного производства или осуществления иной связанной с сельскохозяйственным производством деятельности в течение срока, установленного указанным Федеральным законом; не выполнение, или несвоевременное выполнение обязанностей по приведению земель в состояние, пригодное для использования по целевому назначения

Это неполный перечень возможных правонарушений при землепользовании, но наличие хотя бы одного из правонарушений указанных выше может привести к досрочному расторжению договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.
Более двух сроков подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату
Здесь хотелось бы обратить Ваше внимание на то, что только полная невыплата арендной платы более двух сроков подряд является основанием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя на основании решения суда.

Если арендодатель систематически не доплачивал арендную плату, в связи с чем образовалась задолженность по арендной плате, суд откажет в расторжении договора аренды по данному основанию. При таких обстоятельствах требование о досрочном расторжении договора аренды должно быть основано на неоднократном нарушении договора аренды, или, если такое нарушение было разовым, но существенным для Вас.

Дополнительным требованием при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя будет взыскание образовавшейся задолженности и штрафных санкций, предусмотренных договором или законом.

Порядок расторжения договора аренды

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок – последний абзац статьи 619 ГК РФ
Другими словами, для досрочного расторжения договора аренды предусмотрен обязательный претензионный порядок.
Арбитражный процессуальный кодекс в части5 статьи 4 гласит, если для определенной категории споров федеральным законом установлен претензионный или иной досудебный порядок урегулирования либо он предусмотрен договором, спор передается на разрешение арбитражного суда после соблюдения такого порядка

В соответствии со статьей 125 АПК РФ, исковое заявление должно содержать сведения о соблюдении Истцом претензионного или иного досудебного порядка, если он предусмотрен федеральным законом или договором. А в соответствии со статьей 126 АПК РФ, к исковому заявлению прикладываются документы подтверждающие соблюдение претензионного или иного досудебного порядка.

Более того, если Истцом не соблюден претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора с Ответчиком, Арбитражный суд оставляет такое исковое заявление без рассмотрения.

Все вышесказанное призвано обратить внимание читателя на обязательность соблюдения претензионного порядка при подаче искового заявления о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.

При обоюдном согласии

Согласно ГК РФ участники сделки имеют право расторгнуть договор по обоюдному согласию. В таком случае нет необходимости обращаться в судебный орган для защиты интересов одной из сторон. С целью подтверждения факта обоюдного согласия расторжения документа, необходимо заключить дополнительное соглашение, в котором отображаются основания принятого решения.

По инициативе арендодателя по ГК РФ

В большинстве случаев арендодатель является собственником передаваемого арендного имущества, в частности объекта недвижимости. Арендодатель имеет право расторгнуть действие договора в том случае, если на лицо имеется существенное ухудшение условий содержания самого имущества, к примеру, квартиры.

В частности под этим может подразумеваться: порча мебели; ухудшение условий проживания; прочее.

Дополнительно необходимо обращать внимание на то, что арендодатель вправе инициировать расторжение соглашения в случае нарушения условия пользования арендатором арендуемым имуществом либо же отказывается осуществлять капитальный ремонт (если это предусмотрено договором)

Заключение

Из личного опыта могу сказать, что суды без особого энтузиазма выносят решения о досрочном расторжении договора аренды по требованию арендодателя.
Исключительно в случаях, когда одно из описанных в статье оснований имеет место быть и это обстоятельство неоспоримо подтверждается представленными доказательствами, суд принимает решение о расторжении договора аренды.
В судах общей юрисдикции картина немного другая – договоры аренды расторгаются чаще.

Хотел бы упомянуть о специфике расторжения договоров аренды находящихся в общей долевой собственности, но это тема для другой статьи.

Кому тема расторжения договоров аренды паевых земель особо интересна, может подписаться на мой блог (абсолютно бесплатно). Это позволит оперативно получать сообщения о размещении новых статей на сайте.

Расторжение и прекращение действия договора аренды земельного участка: соглашение против заявления в суд

Для решения вашей проблемы ПРЯМО СЕЙЧАС получите

консультацию:

Показать содержание

Различие в понятиях

Стороны договора, составившие договор аренды ЗУ, предусматривали получение преимуществ. При отсутствии таковых, они вправе расторгнуть договор. Расторжение осуществляется в два этапа:

процедура расторжения, на основании взаимных договорённостей сторон, связанная с процессуальным производством.
Прекращение права пользования ЗУ, как результат успешно проведённого расторжения контракта.

Расторжение договора аренды земельного участка является причиной прекращения права на использование надела, прекращение – выступает в роли её следствия. Однако, расторжение документа, не признанное обеими сторонами или решением суда – не становится таковым и не приводит к прекращению прав.

Кроме этого, прекращение прав допускается в соответствии с иными причинами, в числе которых могут быть виды административного вмешательства и изъятия для государственных нужд или реквизиции (ст. 51, 55 ЗК РФ).

Это говорит о том, что для прекращения права пользования должны быть незыблемые основания, а также права инициирующей расторжение контракта стороны, должны признаваться официально в качестве резолютивного инструмента прекращения права пользования. Так как в данном случае происходит столкновение имущественных интересов и прав сторон, действия по расторжению соглашений управляются и регулируются со стороны уполномоченных органов и арбитражных институтов.

Основания

Гражданско-правовые отношения достижения договорённостей, оформляются заключением контракта, в котором каждая сторона ответственно излагает правила взаимодействия и предоставляет гарантии добросовестного отношения к положениям, установленным в результате соглашения. Положения предусматривают необходимость их исполнения, что является необходимостью, регламентированной Гражданским законодательством.

Статьи 450, 451, 452 и 453 ГК РФ предусматривают общие основания для расторжения договора аренды земельного участка на основании не исполнения одного из указанных в контракте положений.

Эти позиции определяют причину в нарушении ответственного заключения соглашения. При проведении процедуры расторжения, опираются на установленные, но не исполненные контрагентом пункты или подпункты.

Статьи 619 и 620 ГК РФ определяет причины и регламентированные действия, на основании которых прекращается право аренды. Статья 46 Земельного кодекса оглашает правила прекращения аренды земельного участка. В их число, помимо указанных в пунктах соглашения, входят действия, допускающие санкционированный регламент использования земель, а так же:

Все перечисленные основания, а так же подобные им, допускают расторжение договора аренды земельного участка.

О решении расторгнуть действующую аренду досрочно, следует уведомить контрагента, с обоснованием причин. Уведомление составляется в виде претензии о недобросовестных действиях, со ссылкой на пункты договора, которые требуют исполнения, но не исполняются. (На самом деле, в вопросе о том как расторгнуть договор аренды земельного участка нет ничего сложного).

Претензия носит официальный характер и передаётся под роспись:

при личном посещении;
почтой РФ.

Обычно используют почтовые отправления в виде заказного письма с уведомлением о получении. Квитанция и почтовое уведомление играют роль документального доказательства попытки взаимодействия с контрагентом.

Если в течение месяца контрагент откликнулся согласием – это оптимальный вариант расторжения взаимодействия. Стороны собираются, составляют официальное соглашение о расторжении договора аренды земельного участка, иными словами о том, что условия найма ЗУ расторгнуты. Оно имеет вид юридически корректного документа, но особого регламента к его составлению не предусмотрено.

Соглашение о расторжении не обязывает стороны к подробному обоснованию причин возникших разногласий. Опору следует сделать на добровольность и взаимность решения. С

Следует указать сведения:

о сторонах, которые зарегистрировали договор аренды ЗУ, о предмете договора и самом документе.
О сроках действия и причинах досрочного расторжения, в качестве которых следует указать взаимное решение.
О проведении взаиморасчётов или пролонгации обязательств, условиях их исполнения.

Соглашение подписывается контрагентами и служит основанием для регистрации прекращения аренды.

Образец соглашения о расторжении аренды ЗУ вы можете скачать в конце статьи.

Подача искового заявления

Если в течение месяца с момента отправки почтового письма или личной передачи претензии-уведомления прошёл месяц, а ответ не был получен или имел отрицательный, неконструктивный характер, можно обратиться в районный суд по месту расположения ответчика. В роли такового может выступить как арендатор, так и арендодатель – контрагент истца.

В заявлении о расторжении договора аренды земельного участка указываются:

наименование суда;
сведения о мировом судье;
данные истца и ответчика.

Основная часть лаконично включает следующие положения:

Сведения о договоре, с описанием обстоятельств его заключения.
Пункты, которые он содержит как требование к обязательному ответственному исполнению, но не исполненные контрагентом.
Подтверждение и ссылка на документальные доказательства того, что они не исполнялись.
Иные нарушения, которые допустил ответчик во время действия контракта о найме ЗУ.
Сведения об отправке претензии и реакция на неё со стороны ответчика.
Просьба о признании иска полностью, разрешение на расторжение договора.
Опираться следует только на такие положения, которые истец может подтвердить документально.

Скачать образец заявления иска в суд о расторжении аренды ЗУ вы можете в конце статьи.

Помимо доказательной базы, к исковому заявлению прилагают договор аренды и квитанцию об оплате госпошлины. С 2015 г. сумма пошлины составляет 300 рублей для физ.лиц и 6 000 рублей – для юридических. Административные органы, действуя в интересах региона, освобождаются от её уплаты.

Сроки рассмотрения иска о расторжении договора аренды земельного участка не должны превышать 2 месяцев со дня подачи заявления. Но при необходимости в дополнительных доказательствах, заседания могут откладываться, что скажется на затягивании сроков рассмотрения.

Прекращение договора аренды земельного участка

Прекращение аренды ЗУ возникает после надлежаще проведённой процедуры расторжения договора аренды, когда официально устанавливается утрата прав пользования землями со стороны арендатора, и взимания арендной платы собственником участка.

Основания прекращения

Прекращение пользования допускается только при наличии гражданско-правовых оснований, подтверждающих расторжение договора. В их числе:

соглашение сторон о расторжении договора;
решение суда.

Основания прекращения договора аренды земельного участка вступают в силу только после регистрации таковых в местном отделении кадастра и картографии, после снятия объекта с учёта.

Выплаты прекращаются в момент перехода прав собственнику, которое констатируется составлением и подписанием сторонами акта приёма-передачи ЗУ.

Независимо от юридических оснований недопустимо прервать договор аренды сельскохозяйственного назначения в разгар сезонных работ.

В этом случае целесообразно составить временное соглашение на пользование ЗУ до момента сбора урожая, которое требуется определить конкретной датой.

После принятого решения о прекращении действия договора, арендатор обязан передать земельный участок в первоначальном виде, либо – в состоянии, которое предусматривают условия договора.

Собственник обязан принять принадлежащий ему участок актом приёма-передачи. Этот акт является официальным документом перехода прав от одного лица – к другому. Надлежащая передача предусматривает сверку имущества, находящегося на участке с предшествующим актом, по которому имущество передавалось в пользование арендатору.

Составляется перечень возвращаемых предметов, в числе которых могут быть хозяйственные постройки, деревья, кустарники и иные насаждения. Вновь возникшие предметы и объекты, несанкционированные для возведения или посадки собственником ЗУ не подлежат возмещению, если иное не было указано в договоре аренды. По указанию собственника они могут подлежать уничтожению путём сноса или вырубки.

Не выполнение обязательств по надлежащей передаче ЗУ собственнику, допускает возбуждение нового искового производства. Если арендатор нанёс материальный ущерб участку в виде порчи почвы или иного убытка, собственник вправе взыскать с него компенсацию за имущественный вред.

Следствием расторжения соглашения о найме земель становится прекращение их использования. Этот юридический феномен требует тщательного документального оформления.

Еще больше информации по теме «Аренда земельного участка» можно найти в нашей рубрике.

Мы уже поняли что у вас ОСОБЕННАЯ проблема.

Звоните, будем решать:

Одностороннее расторжение договора аренды земельного участка

Как правило, договор аренды участка земли расторгается по причине окончания срока его действия. Однако возможны ситуации, когда одной из сторон изъявляется желание прекратить сделку досрочно. Расскажем в статье, при соблюдении каких условий это возможно и как происходит расторжение договора аренды земельного участка в одностороннем порядке.

Расторжение договора аренды земельного участка – что говорит закон?

Процедура расторжения договоров любого характера регулируется Гражданским кодексом РФ. Что касается сделок с земельными участками, подробные рекомендации, а также условия расторжения договоров аренды земельного участка, содержаться в Земельном кодексе РФ.

Согласно ст. 46 ЗК РФ, причинами преждевременного расторжения договора аренды могут быть:

Решение суда, если собственником земли является муниципальное образование, а арендатором физическое лицо.
Инициатива одной из сторон. В этом случае, скорее всего, также придется обращаться в судебные органы, так как мирным путем подобные вопросы решаются редко.

Как правило, в ходе разбирательства и для принятия решения суд будет опираться на Гражданский кодекс, но для конкретизации часто требуется обратиться к нормативным актам в области земельного законодательства.

Обращаться в судебные органы не придется, если стороны заключат дополнительное соглашение о расторжении к договору аренды. Поэтому, прежде чем написать исковое заявление, сторона-инициатор прекращения арендных отношений должна уточнить мнение второй стороны по договору. В противном случае суд не сможет принять иск.

В тексте договора аренды земли могут быть предусмотрительно прописаны условия для его расторжения. Если этот раздел включен в договор, то при преждевременном расторжении стоит опираться, в первую очередь, на него.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения

Аренда земли сельскохозяйственного назначения очень популярна, так как это наименее затратный, а иногда и единственный способ владения участком для физических лиц и организаций. Законодательно не ограничен объем земли, который можно использовать на правах аренды. При этом не имеет значения, какой юридический статус имеет арендатор.

Расторжение договора аренды земельного участка сельхозназначения чаще всего происходит по двум причинам:

Нецелевое использование земли арендатором
Продажа участка, так как при заключении договора аренды земля не выходит из общего оборота, и собственник вправе ее продать.

В случае продажи земельного участка, находящегося в аренде, у арендатора есть право преимущественной покупки. Оно означает, что в первую очередь собственник обязан уведомить о намерении продать участок арендатора. Только в случае отказа арендатора приобретать участок земли в собственность, он может выставляться в свободную продажу.

Как правило, возможность дальнейшего выкупа участка предусматривается в договоре аренды. Однако если такого пункта в договоре нет, преимущественное право покупки у арендатора не отчуждается.

Порядок расторжения договора аренды на земельный участок

Одна из сторон договора аренды земли имеет право его расторгнуть только в соответствии с гражданским законодательством. Основания, по которым допускается досрочное расторжение, закреплены ст. 619, 620 ГК РФ.

Основания для расторжения договора аренды земли

Согласно законодательству, арендодатель имеет право прекратить действие договора аренды если:

арендатор более двух раз подряд не вносит плату за использование участка;
арендатор использует земельный участок не по назначению (например, если земля предназначена для сельскохозяйственных нужд, а съемщик вывозит на нее мусор);
в период пользования земельным участком арендатором состояние земли ухудшилось;
участок предназначается для ИЖС или ведения сельского хозяйства, а арендатор не использует его в течение трех лет.

Возможность расторгнуть договор аренды в одностороннем порядке есть и у арендатора. Законодательно предусмотрены следующие основания:

состояние и характеристики земельного участка по факту и по договору значительно различаются (к примеру, если участок для ведения сельского хозяйства в действительности для этого не предназначен);
арендодатель намерено скрыл от арендатора недостатки земельного участка, которые препятствуют его использованию по назначению;
арендодатель всячески препятствует использованию земельного участка и вмешивается в дела арендатора.

Есть еще одно основание для расторжения договора аренды земельного участка. Его могут изъять для муниципальных или государственных нужд. Это регламентировано ст. 55 ЗК РФ и ст. 51 ЗК РФ.

Процедура расторжения договора аренды земельного участка в одностороннем порядке происходит по определенному алгоритму. Рассмотрим его по пунктам.

Уведомление второй стороны о намерении расторгнуть договор

Инициатор расторжения договора аренды обязан уведомить вторую сторону в срок, предусмотренный договором. Уведомление составляется в письменной форме с указанием причины расторжения в соответствии с пунктами договора.

Уведомление лучше направить заказным письмом с описью вложений и необходимостью подтверждения факта получения адресатом. Ожидать ответа от второй стороны договора нужно в течение месяца. Возможны следующие варианты развития событий:

Вторая сторона согласна с нарушениями условий договора и обязуется исправить ситуацию в разумные сроки. Этот ответ целесообразно сохранить. Если действия по исправлению сложившейся ситуации не будут предприняты, отправитель первичного уведомления вправе обратиться в суд и предъявить обещание второй стороны в качестве доказательства.
Вторая сторона опровергла факты нарушения условий договора и выдвинула встречные претензии. В этой ситуации следует пересмотреть свое отношение к делу или доказать обоснованность своих претензий.
Вторая сторона согласна расторгнуть договор. В этом случае составляется дополнительное соглашение о расторжении по обоюдному согласию.
Вторая сторона проигнорировала уведомление. Это является прямым основанием обращения в суд для урегулирования вопроса.

Если стороны не могут договориться мирным путем без привлечения третьих лиц, необходимо подготовить исковое заявление в арбитражный суд. Таким образом, в дальнейшем возможно два варианта: расторжение договора через суд или по обоюдному соглашению.

Расторжение договора аренды земли через суд

Исковое заявление подается только после использования возможности досудебного урегулирования вопроса. Истец должен доказать, что предпринял необходимые действия, чтобы прийти к соглашению сторон. В суд необходимо предоставить подтверждение отправки уведомления второй стороне договора, а также обоснование требования расторгнуть арендные отношения.

Исковое заявление пишется на стандартном листе формата А4 и подается в суд по месту расположения земельного участка. Вы может воспользоваться консультацией юриста для грамотного составления искового заявления.

В общем порядке в правом верхнем углу прописываются данные истца, ответчика и органа, в который направляется заявление (данные мирового судьи). В самом иске излагаются основания по пунктам и требование расторгнуть договор аренды. К исковому заявлению следует приложить документы, подтверждающие основания, изложенные в требовании.

Судебное решение вступает в силу по истечению 10 дней. В этот срок можно подать заявление о пересмотре дела, если постановление суда по каким-то причинам не устраивает одну из сторон.

Расторжение договора аренды земли по обоюдному соглашению

Если стороны договорились о расторжении без привлечения судебных органов, необходимо составить соответствующее соглашение. Оно составляется по следующему алгоритму:

Указываются данные сторон и предмета договора.
Прописываются основания расторжения в соответствии с положениями договора аренды.
Уточняется факт компенсации ущерба (если таковой имелся).
Соглашение закрепляется подписями сторон.

После вынесения судебного решения или достижения обоюдного соглашения о прекращении сделки, в случае, если договор признается расторгнутым, арендатор обязан вернуть собственнику земельный участок в том же состоянии, в котором тот был передан во временное пользование. Если собственника устраивает состояние участка, и он не имеет претензий, составляется акт приема-передачи.

Если в процессе пользования арендатор существенно улучшил состояние участка (к примеру, высадил садовые деревья), собственник, при согласии с повышением ценности земли, должен компенсировать затраты на облагораживание участка.

Государственная пошлина за расторжение договора аренды земельного участка не выплачивается. Это регламентировано письмом Минфина РФ от 21.07.2010 года. Пошлину потребуется заплатить за обращение в суд. Для физических лиц ее размер составит 200 рублей, для организаций – 4000 рублей.

Основания и порядок расторжения договора аренды земельного участка. Как признать недействительным?

Аренда земельного участка – это довольно выгодный и популярный способ заработать деньги на собственности, которая никак не используется владельцами.

Нередки случаи, когда приходится расторгать договор досрочно по инициативе одной из сторон.

В статье пойдет речь о том, на каких основаниях возможна процедура и как оформлять нужные бумаги, а также мы разберем куда обращаться, если на добровольной основе договориться не получилось.

Основания для прекращения действия документа

Общие основания для расторжения любых договоров изложены в статьях 450—453 ГК РФ. Список причин для расторжения договора аренды ЗУ мы можем найти в статьях 45 (п. 2) и 46 ЗК РФ.

Договор аренды ЗУ расторгается по общим основаниям: закончился срок действия договора и он прекращает свою силу автоматически. Если не было указано конкретных сроков, то лицо, которое желает расторгнуть соглашение в одностороннем порядке, должно сообщить другой стороне о своем решении за три месяца.

Есть исключение: аренда ЗУ для изыскательных работ – у нее есть максимальный срок аренды и ее действие автоматически прекращается даже, если в договоре ничего не говорится о конкретной дате.

Если было достигнуто обоюдное соглашение по расторжению договора, то законодательство никак не указывает конкретные основания для подобной процедуры. Другими словами, если и арендатор, и арендодатель согласны прекратить действие договора, то они могут сделать это абсолютно свободно, без привлечения судебных органов.

Важно! Главное заключить письменное соглашение о расторжении договора, где написать конкретные причины, почему пришли к такому решению.

Если добровольного решения нет, то договор аренды расторгается только через суд. Тот рассматривает обращения о прекращении действия договора, как арендатора, так и арендодателя, на следующих основаниях:

Использование участка совершенно лишено смысла и не принесет выгод для одной из сторон, на которые она изначально рассчитывала при заключении договора.Главное доказать в суде, что вы не могли предсказать, что обстоятельства существенно изменятся и договор окажется бессмысленным, или же вы не могли их преодолеть при всем желании.
Участок или объекты имущества испорчены, из-за чего вести хозяйственную деятельность в рамках договора стало невозможно.
Участок используется не по целевому назначению, и арендатор систематически нарушает условия договора даже после многочисленных предупреждений.
В течение последних трех месяцев плата за аренду вносится с постоянным нарушением сроков, либо она вообще игнорируется.
Участок используется с нарушением санитарных норм, что привело к снижению его плодородности или нанесло урон окружающей среде.
Арендатор непредумышленно применил ядохимикаты и другие токсичные вещества для орошения и допустил порчу участка, а после отказывается проводить мероприятия по улучшению или сохранению почв.
Участок простаивает, и на нем не ведутся оговоренные в тексте договора работы в течение трех лет или установленного промежутка времени.
На участке возвели самовольную постройку, и арендатор игнорирует требования снести ее.
Землю сдали в субаренду, и это противоречит соглашению.
Был расторгнут договор комплексного освоения территории для этого участка из-за неисполнения арендатором своих обязательств.
Земельный участок оказался в зоне с особыми условиями использования территории и его дальнейшая эксплуатация по договору невозможна.
Арендодатель всячески препятствует использованию участка по условиям договора или вовсе запрещает им пользоваться.
Имущество оказалось низкого качества или в процессе эксплуатации были обнаружены недостатки или дефекты, о которых умолчал арендодатель.
ЗУ реквизирован государством по причине стихийных бедствий, аварий, эпидемий или иных обстоятельств чрезвычайного характера (см. статью 51 ЗК РФ).
Если арендодатель – это государство или муниципальные органы, то досрочное расторжение договора на срок более пяти лет возможно только, если арендатор существенно нарушает условия использования ЗУ.

Важно! Также особые основания могут быть специально прописаны в договоре.

Когда не допускается расторгнуть?

Договор аренды расторгнуть нельзя, если:

Это повредит состоянию объектов на территории ЗУ или самой почве.
Все происходит в период сельскохозяйственных работ, и прерывание их грозит повредить плодородному слою почвы.
Арендодатель умер, и все права на использование имущества перешли к его наследникам – это тоже не причина прекращения договора аренды.

Процедура в случае соглашения сторон

реквизиты;
сведения о договоре;
перечислить факты нарушения соглашения, законные основания;
выдвинуть требование о расторжении соглашения.

Передать бумагу можно либо лично в руки, либо по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о получении. Последнее будет важно, если придется обращаться в суд.

Внимание! Получатель имеет право, как согласиться с претензиями, так и отвергнуть их, может и вовсе не давать никакого ответа. Если реакции не последует в течение 30 дней или ответ будет отрицательным, то дело решит только суд.

Если обе стороны решили расторгнуть сделку, то они составляют соглашение о прекращении договора аренды ЗУ. Оно составляется в свободной форме, но в его тексте обязательно:

Указать данные сторон соглашения.
Привести сведения о договоре, месте и дате его заключения и планируемое число расторжения.
Обязательно сослаться на то, что договор прекращает свое действие из-за нарушения одного из его положений или по иной причине, а также упомянуть законы, которые это регламентируют.
Условия расторжения и обязательства сторон после окончания процедуры (если нужно).
Если причиной расторжения стал нанесенный материальный ущерб, то обговаривается форма возмещения всех издержек.
Если ущерб был уже оплачен, то это тоже необходимо упомянуть.
Стороны должны указать, что не имеют друг к другу иных финансовых претензий.
Дата, подписи и паспортные данные сторон.

После того, как соглашение будет готово, его обязательно заверить у нотариуса и составить акт приема-передачи земельного участка, где будет указано:

в каком состоянии передается ЗУ из рук в руки;
есть ли изменения с момента начала действия договора аренды.

Договор можно расторгнуть в местном отделении Росреестра, подав заявление.

Как прекращается в одностороннем порядке?

Если договориться на общих условиях не получается, т.е.

на претензии вам не отвечают в течение 30-ти дней, или же отвергают все законные основания для расторжения договора, то единственным выходом будет обращаться в суд и ликвидировать соглашение в одностороннем порядке. Для этого нужно составить исковое заявление и передать его в районный суд по адресу земельного участка.

Внимание! Сбор доказательств для подтверждения своей правоты – это обязанность истца. Прежде, чем заниматься этим, лучше нанять опытного юриста, который поможет правильно составить заявление и собрать все документы.

В том случае, если суд удовлетворит иск, сторонам конфликта выдадут выписку с постановлением, по которому договор утратит силу через десять дней с момента принятия судебного решения. За этот срок решение можно обжаловать и возбудить новый иск.

Составление искового заявления

В правом верхнем углу: полное наименование судебной инстанции, ФИО мирового судьи.
Ниже данные истца и ответчика, цена иска.
Заголовок: «Исковое заявление о расторжении договора аренды».
В основной части объясняется предмет иска, основания и требования расторжения соглашения в соответствии с условиями в договоре и положениями законодательства – все следует сформулировать как можно точнее, чтобы в ходе судебного процесса не возникло разночтений.
Также указываются:
- Требования о возмещении убытков (если есть).
- Данные о земельном участке.
- На каком основании и на какой срок заключили договор.
- Приводятся доказательства того, что ваши претензии соответствуют действительности.
Прикрепляется перечень документов к заявлению.
Ставится дата составления и подпись заявителя.

Необходимые документы

К заявлению требуется предоставить:

Его копию.
Копии договора аренды.
Документы, подтверждающие правоту истца.
Письменное уведомление о расторжении договора с отказом ответчика.
Или доказательство того, что он не дал положенного ответа в течение 30-ти дней (им может послужить уведомление о вручении заказного письма).
Квитанция об оплате госпошлины.

Оплата госпошлины

В суде взымается госпошлина. Если у истца нет претензий имущественного характера, то придется заплатить 400 руб. для физических лиц и 4 тыс. для юридических.

Справка! Если он планирует обязать ответчика возместить ему убытки, то размер госпошлины зависит от размера требуемой суммы – цены иска.

Если цена иска:

Меньше 20 тыс. руб: госпошлина составляет 4% от цены иска, но не менее 400 руб.
20 001-100000 руб.: 800 руб. + 3%.
100001-200000 руб.: 3 200 руб. + 2%.
200001-1 000 000 руб.: 5 200 руб. + 1%.
Больше 1 млн. руб.: 13 200 руб. + 0,5%, но не более 60 тыс. руб.

Срок давности

Срок исковой давности – это временной промежуток, когда на сторону можно подать в суд для расторжения договора или принуждения его к исполнению обязательств.

На общих условиях он составляет три года с того дня, когда истец узнал, что его права нарушены, и он точно знает, кто должен ответить за правонарушение по закону.

Законодательством предусмотрен и более долгий специальный срок, но и он не может быть больше десяти лет.

Если подать иск после его истечения без уважительных причин, то суд имеет право отклонить исковое заявление.

Как признать недействительным?

Договор аренды ЗУ признается недействительным на общих основаниях в соответствии со статьями 166—179 ГК РФ по решению суда, либо независимо от него, если договор является ничтожным (абсолютная недействительность). В таком случае правовые последствия не предусмотрены, кроме тех случаев, когда сторонам требуется привести имущественное положение в первоначальный вид.

Внимание! Недействительность договора признается с момента его совершения.

Если по решению суда он считается недействительным, то ответчик обязан вернуть истцу все права на его имущество, либо возместить стоимость в случае порчи.

Основания для признания

Договор аренды может быть признан недействительным по следующим основаниям:

Аренда земельного участка нарушает требования закона или правового акта, либо соглашение заключается в ущерб законных прав другого лица.
Цель аренды – нарушение основ правопорядка и нравственности.
Аренда прикрывает другую сделку, или если договор заключался без намерений создать правовые последствия для сторон.
Распоряжение земельным участком ограничено в результате банкротства или он находится в залоге у банка.
Сторона договора является недееспособной в следствии психического расстройства или по решению суда.
Сторона – несовершеннолетний, не достигший восемнадцати лет, и сделка совершилась без согласия его родителей, усыновителей или законных попечителей.
Договор заключался с участием юридического лица с целью, которая противоречит его деятельности.
Сторона в момент соглашения не могла отдавать себе отчет в своих действиях и руководить ими.
Сторона договора находится под влиянием существенного и явного заблуждения.
Причина заключения договора – это акт насилия, понуждения или обмана.
Суд может признать договор недействительным, если сторона была вынуждена заключить соглашение аренды в случае стечения крайне тяжелых обстоятельств.

Исковое заявление

В верхнем правом углу: наименование суда, ФИО мирового судьи, данные истца, ответчика и цена иска.
Заголовок: «Исковое заявление о признании договора аренды недействительным».
В основной части объясняется предмет иска:
1. дата заключения договора и его положения;
2. основания для признание соглашения недействительным с опорой на статьи из законодательства;
3. факты, подтверждающие обоснованность претензий.
Далее должно содержаться требование, по которому ответчик обязан вернуть истцу все права на имущество и компенсировать его стоимость в случае порчи.
Привести просьбу суду признать договор между истцом и ответчиком недействительным, и поставить условия, по которым можно привести права сторон в первоначальный вид.
Перечень прилагаемых документов.
Дата и подпись истца.

К заявлению следует приложить:

Его копию.
Копию договора аренды.
Доказательства, подтверждающие недействительность сделки.
Квитанцию об оплате госпошлины.

Если есть возможность договориться со стороной соглашения полюбовно, то ею лучше воспользоваться.

Судебные разбирательства это сложное и тяжелое дело, и не всегда в итоге можно добиться того, на что надеялся. Прежде чем сдавать свой земельный участок в аренду, предусмотрите все возможные риски, чтобы в случае конфликта знать, как действовать и куда обращаться за правдой.